나이스옥션 법원경매 순천 2026타경5 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 1017-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 소재 돌산읍사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위 는 전, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 국도 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 경사지로서, 묵전임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 순천지원 2026타경5 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 1017-6

용도: 전 (농지)

토지면적: 1056.00㎡ (약 319.4평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 81,312,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천동부신용협동조합 (추정)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 소재 돌산읍사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전(밭), 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 다만, 돌산 지역의 도로 확장 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있어 향후 교통 접근성은 개선될 여지가 있음.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형 경사지로서 현재는 묵전(경작되지 않고 방치된 농지) 상태임.

2.4. 인접 도로상태

본건은 맹지로, 직접적인 도로 접근이 어려운 상황임. 이는 토지 활용 및 건축 시 제약 요인이 될 수 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 여러 용도지역 및 구역에 포함되어 있어 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따름.

* 자연환경보전지역

* 수산자원보호구역

* 가축사육제한구역 (2000m 이내)

* 역사문화환경보존지역

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 장소윤 (1995.05.03 보존), 김선준 (2019.02.21 이전)

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2019.04.17, 순천동부신협, 39,000,000원, 말소)

* 기타 권리: 을8 지상권 (2019.04.17, 순천동부신협, 말소), 갑3 압류 (2024.08.14, 순천세무서장, 말소), 갑4 가압류 (2025.07.04, 제이비우리캐피탈, 24,865,221원, 말소), 갑5 임의경매 (2026.01.08, 순천동부신협, 31,356,372원, 말소)

* 등기부채권 총액 (과거 기록 기준): 63,865,221원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 물건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 지상권이 말소된 것으로 확인됨. 따라서 원칙적으로 본 매각으로 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 전라남도 여수시 돌산읍의 농경지 지역에 위치하고 있으며, 인근은 전(밭), 임야 등이 주를 이루는 전원적인 환경임. 돌산 지역은 관광지로 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 향일암, 돌산대교, 돌산공원 등 유명 관광지가 위치함.

4.2. 상업시설

주변에 대규모 상업 시설이나 일반적인 상권이 발달한 지역은 아니며, 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 환경임. 다만, 돌산읍 소재지에는 읍사무소, 금융기관, 일부 상가 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재함.

4.3. 개발 제한

토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 일반적인 상업적 개발은 어려울 것으로 판단됨. 또한, 일부 지역은 경관계획 수립을 위한 개발행위허가 제한 지역으로 지정된 바 있어 개발 시 관련 규제를 확인해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지는 돌산읍 지역으로, 읍내의 행정복지센터, 일부 상가, 농협 등 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 초등학교, 중학교가 있으나, 도보 접근성은 제한적일 수 있음. 여수 시내로 이동 시 종합병원 등 다양한 의료 서비스를 이용할 수 있음.

5.3. 교통 및 관광

차량 접근은 가능하나, 대중교통망은 상대적으로 발달하지 않은 지역임. 다만, 돌산 지역은 관광객이 많이 찾는 곳으로, 여수밤바다 야경, 돌산대교, 향일암 등 유명 관광지가 인근에 있어 관광객 접근성이 높음. 여수 돌산 지역의 교통망 개선을 위한 사업들이 추진되고 있어 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 기대됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지로서, 매수 시 반드시 관할 행정기관으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 매각 결정기일까지 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 함.

6.2. 맹지

본건은 인접 도로와의 접촉면이 없어 맹지에 해당함. 이로 인해 건축 허가 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 건축 시 맹지 해소를 위한 별도의 법적 절차나 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 다중 지역 제한

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 엄격한 제한이 따름. 이는 잠재적 가치 상승 요인을 제약할 수 있음.

6.4. 경사지 및 묵전 상태

부정형 경사지에 위치하며 현재 묵전 상태로, 경작 또는 이용을 위해서는 추가적인 토지 정비 및 복구가 필요할 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 관광 및 지역 개발 잠재력

돌산읍은 여수시의 주요 관광지로, 해양 레저 및 관광 단지 개발이 활발히 추진되고 있어 장기적인 지역 발전 가능성이 높음.

7.2. 농업적 활용

농지로서의 가치와 영농 조건 불리 지역이라는 점을 고려할 때, 귀농·귀촌 또는 특정 목적의 농업 투자를 고려해볼 수 있음.

7.3. 저평가 가능성

맹지, 다중 개발 제한 등의 제약 조건으로 인해 시장 가치가 상대적으로 낮게 평가될 수 있으나, 향후 용도 변경 또는 특정 개발 계획 수립 시 가치 상승 가능성을 배제할 수 없음.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 부정형 경사지의 묵전으로, 맹지이며 다중 지역 제한(자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등)이 있는 농지임. 매각으로 인한 권리상 문제는 없는 것으로 파악되나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따름. 또한, 맹지라는 점과 개발 제한 구역이라는 점은 토지 활용에 큰 제약을 가함. 투자 관점에서는 장기적인 지역 개발 가능성이나 특정 목적의 농업 투자를 고려해볼 수 있으나, 제약 조건을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,312,000원임.

예상 입찰가는 해당 물건의 현황(맹지, 경사지, 묵전, 개발 제한 등), 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 입찰 참여자들의 관심도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 함. 맹지 해소 비용, 토지 복구 비용, 취득 후 이용 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 하며, 이를 반영하여 입찰가를 산정해야 함. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있음 (단, 농지취득자격증명 발급 가능성이 확실한 경우에 한함).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.