나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50006 [1] 전라남도 구례군 광의면 대전리 472 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 광의면 대전리 소재 "하대마을" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을, 농경지 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 사다리형, 전으로 이용중임. 기호(4): 부정형, 전(휴경지) 및 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~4): 북서측으로 콘크리트포장 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 계획관리지역, 지구단위계획구역(2022-06-13), 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50006 (1)

소재지: 전라남도 구례군 광의면 대전리 472

용도: 전 (밭)

토지면적: 770.60㎡ (약 233.17평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 32,365,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

경매개시일: (정보 없음)

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 광의면 대전리 소재 "하대마을" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 마을 및 농경지대로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북서측으로 콘크리트 포장 도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 토지는 기호(1~3)는 사다리형, 기호(4)는 부정형으로 이용 중이며, 일부는 휴경지 및 토지 임야로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경: 마을 및 농경지대.

* 도로 접근성: 북서측 콘크리트 포장 도로 접함.

* 토지 형태: 사다리형 및 부정형.

* 토지 이용: 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 일부 휴경지 및 임야 포함.

3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한구역에 해당합니다.

* 용도지역: 계획관리지역

* 지구단위계획구역: 지정되어 있습니다 (2022-06-13)

* 가축사육제한구역: 전 축종에 대해 제한 구역으로 지정되어 있습니다 (2024-09-24)

계획관리지역은 도시지역의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 제한적으로 이용하기 위해 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 의미합니다. 지구단위계획구역은 특정 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 도시·군관리계획으로 수립되는 구역입니다. 가축사육제한구역은 지역주민의 생활환경 보전 또는 상수원의 수질보전을 위하여 가축사육을 제한하는 구역입니다. 이 지역은 축사 신축 시 거리 제한 강화 등 규제가 강화되는 추세이며, 지자체별 조례에 따라 구체적인 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

4. 권리분석

본 건 경매 물건은 토지 등기부상 소유권이전 및 근저당권, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(이선, 2025-05-13)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (권리자: 이선, 접수일자: 2025-05-13, 채권액: 31,200,000원)

* 소멸 예상 권리: 근저당권, 임의경매, 압류 등 (말소기준권리보다 후순위)

* 인수되는 권리: 본 자료 상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

본건 소재지는 "하대마을" 인근의 농경지대로, 상업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 농지로서의 가치 및 향후 토지 이용 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

* 주변 환경: 농경지 및 마을

* 상업 시설: 인근 편의시설 및 상업시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 가치가 변화될 수 있습니다.

6. 생활정보

본건은 농경지에 위치하고 있어 주변에 대규모 편의시설이나 문화시설이 밀집해 있지는 않습니다.

* 교통: 차량 접근 가능, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 주변 편의시설: 인근 마을에 기본적인 생활 편의시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교육/의료 시설: 구례군 내에 위치하므로, 군 소재지나 인근 도시의 교육 및 의료 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건의 취득 시 가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명 발급과 관련된 부분입니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으며, 매각 불허가 결정의 사유가 될 수 있습니다. 따라서 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 전 축종에 대한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로의 활용에 제약이 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 만약 지상권이 존재하는 경우, 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군에 위치한 농지로, 농업 경영 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 가능한 물건입니다. 계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있을 수 있으나, 농지법에 따른 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 가축사육 제한 구역이라는 점을 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수할만한 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 미소멸 권리인 지상권에 대한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농지로서의 활용: 실제 농업 경영을 위한 목적으로 접근 시, 적합한 토지입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정으로, 권리 분석이 비교적 간단합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 32,365,200원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 등기부상 채권 총액은 31,200,000원입니다. 농지 취득의 제한사항 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 주변 농지 시세 정보가 부족하여 정확한 예측은 어렵지만, 일반적으로 감정가 이하에서 시작하는 경우가 많습니다. 농지 취득 자격증명 발급이 확실하고, 향후 개발 가능성이 높다고 판단될 경우 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다. 다만, 농지 취득의 어려움과 가축사육제한구역임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가(32,365,200원)를 기준으로, 본건의 취득 가능성 및 향후 활용 가치를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 70~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 지역의 유사 토지 거래 사례, 농지 취득 가능성, 향후 개발 계획 등을 면밀히 추가 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.