나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21112 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 209-1 신화하니엘 더마린 2단지 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 '마산삼진중학교' 남측 인근에 위치하는 신화하니엘 더마린 2단지 제10층 제1005호로서 주변은 아파트, 학교, 근린생 활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 내 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층건 중 10층 1005호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전 및 화재경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 '아파트' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 개설된 주출입구로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-11-07)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참 조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보 호 조례>, 상대보호구역(마산삼진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

물건 비고

아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2025타경21112 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 209-1 신화하니엘 더마린 2단지 10층 1005호이며, 주소는 경상남도 창원시 마산합포구 해양관광로 43 (진동면 진동리)입니다.

본건은 아파트로 이용 중이며, 해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

총 층수 26층 건물 중 10층에 위치한 해당 물건의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

토지 지분 면적은 20.51㎡ (약 6.20평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕으로, 2017년 2월 8일에 사용 승인되었습니다.

주요 특이사항으로는 중복사건으로 분류되며, 현재 아파트로 이용 중이라는 점입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면에 소재하며, '마산삼진중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 적합한 환경입니다.

교통 상황은 아파트 내 주차장으로 차량 출입이 자유로우며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 개설된 주출입구를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(마산삼진중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOO 입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

* 소유권 보존: 주식회사한진공영 (2017-02-27)

* 소유권 이전: 하숙향 (2017-04-06)

* 소유권 이전: 이숙자 (2023-04-17, 매매) - 현 소유자

* 근저당: 마산남부새마을금고 (2017-04-06, 91,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사한국대부금융 (2025-01-24, 45,000,000원) - 말소

* 임의경매: 주식회사한국대부금융 (2026-01-06, 34,290,410원) - 말소

등기부채권 총액은 136,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 마산남부새마을금고의 근저당(2017-04-06)보다 늦게 설정된 후순위 권리(을2, 갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 소유권 이외의 권리에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

마산삼진중학교와 인접하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

진동시장 등 지역 시장도 인근에 있어 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 진동시장 등을 통해 생활 필수품 구매가 가능합니다.

* 교육시설: '마산삼진중학교'가 인접해 있으며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 외에 다른 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (참고: 마산삼진중학교 체육관 신축 관련 논의가 진행 중입니다).

* 교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스 노선 등을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주차: 아파트 내 주차 공간을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 하자 여부는 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 규제: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등 다양한 용도지역 및 지구, 구역이 혼재되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 주변 환경: 마산삼진중학교 인근으로, 학교와 관련된 교육 환경 보호 구역 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구 진동면에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 및 교육 시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 불분명이라는 큰 리스크 요소를 안고 있어, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 철저한 실사를 수행해야 합니다. 중복사건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 마산합포구의 주거 지역에 위치하며, 학교 및 근린시설과의 접근성이 좋습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 비교적 권리 분석이 명확합니다.

* 가격: 감정가 1억 5천만원은 최근 실거래가(약 1억 4천750만원 ~ 2억 3천528만원 범위)를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 분석될 수 있으나, 정확한 가치 판단은 현장 확인 및 추가 시세 조사가 필요합니다.

* 잠재력: 지역 내 주거 수요 및 향후 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

* 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사 (신화하니엘 더마린 2단지 아파트 시세는 약 1억 4천750만원에서 2억 3천528만원 사이로 파악됩니다).

* 현장 방문을 통한 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계(임차인, 소유자 등) 및 정확한 거주 현황 확인.

* 인수 가능한 보증금 또는 기타 부담해야 할 비용 여부 재확인.

* 본 물건의 경매 진행 상황, 응찰자 수, 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려한 시장 분석.

상기 정보들이 확보되지 않은 상태에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하거나 충분한 추가 조사를 수행하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.