나이스옥션 법원경매 창원 2025타경898 [1] 경상남도 김해시 삼방동 579-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 "삼방초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(3-104)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕 3층건으로서, 외벽 : 치장석재 붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

다가구주택(각층 4가구, 총 12가구)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각.대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경898 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 579-8

용도: 다가구주택

감정가: 386,331,200원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 165.80㎡ (약 50.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 293.64㎡ (약 88.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

구조: 조적조 스라브지붕 3층건

외벽: 치장석재 붙임 등 마감

창호: 샤시창호

내부 이용: 다가구주택 (각 층 4가구, 총 12가구)

설비: 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

1.4. 감정평가 요약

토지: 정방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중이며, 동측 약 8m, 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

건물: 다가구주택으로 이용중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치하며, "삼방초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상태는 동측 약 8m, 남측 약 4m 내외의 포장도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 방광호

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 배수한

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-05-28

대항력: 있음

* 임차인: 유경농업회사법인유한회사 (유성효)

보증금: 5,000,000원, 차임: 150,000원

전입일자: 2022-11-24

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사유일아이엔비 (추유경)

보증금: 10,000,000원, 차임: 270,000원

전입일자: 2024-09-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 근저당권 (이상화, 2023-08-30 접수)

이하 현재 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

임의경매 개시 결정 등기: 창원지방법원 2025타경898 (채권자: 이상화, 2026-01-07 접수)

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다. 현재 파악된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 배수한 씨와 유경농업회사법인유한회사(유성효)의 경우, 보증금 및 차임 등 계약 조건에 따라 잠재적인 인수 또는 배당 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건 인근에는 단독주택 및 공동주택 밀집 지역이며, 삼방초등학교와 더불어 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 또한, 삼방시장이 인근에 위치하여 주민들의 편의를 제공할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

김해시 삼방동 일대는 대학가 (인제대학교)와 인접하여 젊은 유동 인구가 있으며, 삼방시장 등 지역 주민을 위한 생활 기반 시설이 있습니다. 다만, '삼안로' 주변에 생활 편의 시설이 밀집되어 있는 것으로 보이며, 본 물건지의 정확한 상권 내 위치는 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건지는 삼방초등학교가 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인제대학교가 인근에 위치하여 관련 시설 및 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 삼방시장이 있어 식료품 및 생필품 구매에 편리합니다. 또한, 김해시청에서 제공하는 다양한 행정 및 생활 편의 정보를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 특히 배수한 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있어 낙찰 후 인수 여부 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유경농업회사법인유한회사 (유성효) 또한 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 500만원에 대한 인수 또는 배당 관계를 명확히 파악해야 합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 요건 충족 시 잠재적 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.)

6.2. 토지이용계획 제한

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 김해자원순환시설이 김해시에 위치하나, 본 물건지와 직접적인 인접성이나 영향권에 있는지는 추가 확인이 필요합니다. (가축사육제한구역은 혐오 시설로 분류될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 다가구주택은 김해시 삼방동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 시장 등 생활 편의 시설과 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 차량 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인의 경우, 추가적인 조사와 법적 검토가 반드시 필요합니다. 이 부분은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 삼방동의 주거 밀집 지역에 있어 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 편의 시설 접근성: 삼방초등학교, 삼방시장 등 생활 인프라 우수.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 총 12가구로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 운영 효율성 증대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 386,331,200원입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 등기부 채권 총액은 225,000,000원입니다.

현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 직접적으로 계산되지 않습니다.

하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성 및 기타 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

예상 입찰가는 법원 경매 특성상 시세, 경쟁률, 임차인 관련 추가 조사 결과 등에 따라 달라지지만, 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준에서 검토가 가능할 것으로 예상됩니다.

따라서, 309,000,000원 ~ 347,600,000원 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 참고 사항이며, 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.