나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600015 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "대전광역시 상수도사업본부 유성사업소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 상업용, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 중 제1동 제5층 제506호로서, (사용승인일: 2019.10.25) 외벽: 석재붙임 마감 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형의 평지로 "공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 "중로1류"의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600015 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 5층506호

용도: 도시형생활주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (경매 신청인): 정지송 (채권금액: 80,200,000원)

건축물 정보:

* 건축연도: 2019년 10월 25일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 중 제1동 제5층 제506호

* 건물명: 라온팰리스 (집합건물, 공동주택, 총 80세대)

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하며 "대전광역시 상수도사업본부 유성사업소" 서측 인근에 위치함.

주변 환경: 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합아파트, 상업용, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통임. 대전 도시철도 1호선 유성온천역에서 도보로 약 5분 거리에 위치하여 접근성이 우수함.

도로: 남측으로 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접함.

도시계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 17일 접수된 정한진 근저당권(110,000,000원)임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 정 (정지송)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 3월 23일

* 대항력: 있음. (단, 본 경매물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없음)

등기부채권 총액: 약 230,000,000원 (근저당 110,000,000원 + 가압류 120,000,000원)

1.3. 상권분석

물건지 주변은 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 유흥 및 상업 시설이 발달해 있음.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성도가 높은 편임.

상대적으로 젊은 층 유동인구가 많을 것으로 예상되는 지역임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 다양한 상업시설, 병원, 은행 등이 인접해 있어 생활이 편리함. 대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있으나, 근거리 편의시설 이용에 불편함은 없음.

교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 대전 도시철도 1호선 유성온천역과의 접근성이 매우 양호하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 무난함.

주변 시설: "대전광역시 상수도사업본부 유성사업소"가 인근에 위치함.

혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 정 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 못한 분쟁이나 협의 과정은 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

내부 확인의 한계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 확인이 정확하지 않을 수 있으며, 집합건축물대장 상의 정보와 실제와 차이가 있을 수 있음. 응찰 전 반드시 현장 재확인 필요.

호별 위치 확인: 현장 탐문 및 건축물 현황도를 근거로 표시되었으므로, 실제 호실 위치와 차이가 있을 수 있어 재확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

유성온천역 역세권 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 교통 편의성이 뛰어나 거주 및 임대 수익용으로 잠재력이 높음.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 함.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 최신식 설비 및 깔끔한 건물 상태 기대.

역세권 입지: 대전 도시철도 1호선 유성온천역 인근으로 탁월한 교통 편의성 제공.

풍부한 배후수요: 주변 상업시설 및 유성온천 지구의 다양한 임대 수요 확보 용이.

개발 잠재력: 유성구 지역의 지속적인 도시 개발 및 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원임.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액은 없음.

최근 유사 물건 거래 사례, 건물의 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가: 135,000,000원

(참고: 인수 보증금 0원 적용. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.