나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600004 [1] 대전광역시 서구 탄방동 64-10 주건축물제1동 다중주택 경매

대전광역시 서구 도솔로 453-1, 주건축물제1동 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경600004(대전지방법원 경매11계). 감정가 2,376,583,340원, 최저가 2,376,583,340원. 매각기일은 2026-09-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 600004 [1]
소재지	대전광역시 서구 탄방동 64-10 주건축물제1동
도로명주소	대전광역시 서구 도솔로 453-1, 주건축물제1동
용도	건물
매각기일	2026.09.10
관할법원	대전지방법원 경매11계 (042-470-1811)
이용제한	가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역

대전광역시 서구 탄방동 64-10 주건축물제1동 다중주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	377.20㎡ (114.10평)
건물면적	642.59㎡ (194.38평)

금액

감정가	2,376,583,340원
최저가	2,376,583,340원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	237,658,334원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.10	2,376,583,340원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 탄방동에 소재하는 &quot;탄방초등학교&quot; 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 본건은 자루형의 토지로서 다중주택 등의 건물부지로 이용중임.
인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도산서원)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 지정되어 있음.
제시목록 외의 물건: 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 본건 건물의 발코니, 베란다시설, 외부 보일러실 및 엘리베이터실 등은 건물가액에 포함하여 평가하였고, 조경수목 등은 본건 기호 2 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.
공부와의 차이: 특이사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽: 판넬마감 등임. 창호: 샷시창호 등임.
이용상태: 다중주택 등으로 이용중임.[공부상용도: 1층 다중주택(계단실), 2층~4층: 다중주택, 5층 제2종근린생활시설(사무소)]
설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
부합물 및 종물: 토지감정평가요항표 &apos;(6)제시목록 외의 물건&apos; 참고.
공부와의 차이: 2층 도면상 공동취사장은 &apos;현황외부표시상 206호&apos;로 이용중인바. 경매참여시 참고하시기 바람.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-발코니, 베란다시설, 외부 보일러실, 엘리베이터실 등과 지상 조경수목 등은 건물 및 토지 가액에 각 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600004 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 64-10 주건축물제1동

용도: 다중주택

감정가: 2,376,583,340원 (23억 7천 6백 58만원)

토지면적: 377.20㎡ (약 114.02평)

건물면적: 642.59㎡ (약 194.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충무새마을금고

건축물 정보:

- 건축년도: 2022년 (사용승인일 2022-10-14)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

- 용도: 다중주택(16호), 제2종근린생활시설(사무소)

- 건물 등기부상 총 면적: 642.59㎡

- 토지 등기부상 총 면적: 377.2㎡

- 세대수: 16호 (다중주택)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 서구 탄방동에 소재하며, "탄방초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의 시설과 주거 환경이 조화를 이루고 있습니다.

* 교통 상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접함

* 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)

* 역사문화환경보존지역(도산서원)

* 혐오시설 여부: 주변 탐문 및 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2021년 7월 27일 접수된 충무새마을금고의 근저당권(을11) 및 건물 등기부상 2022년 10월 19일 접수된 충무새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 가압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 충무새마을금고 (을11, 을1, 을14)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (갑9, 갑3), 서민금융진흥원 (갑10, 갑4)

* 임차권: 서태웅 (을7), 박가을 (을9), 황현웅 (을8), 채종선 (을10)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기되어 있다는 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (추후 확인 필요)

* 임차인 현황: 총 17명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 및 차임 미상 임차인은 별도 확인 필요)

* (201) 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 620,000원, 전입 2023-03-14, 배당신고 2026-01-28, 대항력 없음.

* (202) 한 : 보증금 25,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2025-01-24, 확정 2025-01-24, 배당신고 2026-01-15, 대항력 없음.

* (203) 황 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-11-12, 확정 2025-04-07, 배당신고 2026-01-21, 대항력 없음.

* (204) 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 530,000원, 전입 2025-06-02, 확정 2025-05-21, 배당신고 2026-01-14, 대항력 없음.

* (205) 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2025-02-18, 확정 2025-02-18, 배당신고 2026-01-15, 대항력 없음.

* (206) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025-01-15, 배당신고 2026-02-24, 대항력 없음.

* (301) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-01-10, 확정 2025-01-10, 배당신고 2026-01-22, 대항력 없음.

* (302) 채 : 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입 2025-05-07, 확정 2026-01-16, 배당신고 2026-01-16, 대항력 없음.

* (303) 최 : 보증금 23,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-12-31, 확정 2026-01-19, 배당신고 2026-01-19, 대항력 없음.

* (304) 이 : 보증금 25,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2025-01-13, 확정 2025-01-13, 배당신고 2026-02-02, 대항력 없음.

* (305) 신 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-19, 확정 2022-10-19, 배당신고 2026-01-16, 대항력 없음.

* (306) 최 : 보증금 25,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2025-02-11, 확정 2025-02-07, 배당신고 2026-02-20, 대항력 없음.

* (401) 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-11-25, 확정 2024-11-25, 배당신고 2026-01-23, 대항력 없음.

* (402) 서 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-19, 확정 2022-10-19, 배당신고 2025-11-12, 대항력 없음.

* (403) 이 : 보증금 23,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2025-02-24, 배당신고 2026-02-10, 대항력 없음.

* (404) 전 : 보증금 25,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-11-03, 확정 2025-11-03, 배당신고 2026-01-16, 대항력 없음.

* (501) 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-03-18, 확정 2025-03-18, 배당신고 2026-02-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

* 등기부채권 총액:

* 토지: 1,352,275,829원

* 건물: 1,507,275,829원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 서구 탄방동은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 탄방초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 인근 부동산 매물 정보를 분석한 결과, 주변 지역에는 다세대 주택 및 빌라 등 다양한 주거 형태의 부동산 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보들을 볼 때, 개별 세대 기준으로는 4,500만원에서 8,000만원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다. 이는 주로 전용면적 40~50㎡대의 다세대 주택 거래 사례로, 본건과 같은 다중주택 건물 전체의 가치와는 차이가 있습니다.

* 다중주택으로서 16호의 임대 수익 창출이 가능한 구조이며, 감정평가액 23.76억원은 건물 전체의 가치와 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 탄방초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 대전 도시철도 1호선 시청역과도 비교적 가까운 거리에 위치합니다 (KT탄방빌딩 기준 도보 1분, 본 물건과의 거리는 별도 확인 필요).

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 탄방역 인근으로 롯데백화점, 홈플러스, 세이백화점, 샤크존 등 대형 상업시설 이용도 비교적 용이합니다 (KT탄방빌딩 주변 정보 종합).

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 정보가 없어 실제 권리 존재 여부 및 그 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 공용부 및 세대 현황: 건물 내부의 도면상 공동취사장이 현황 외부표시상 206호로 이용 중이라는 점은 공부와의 차이가 있어, 현장 확인 시 정확한 이용 상태 및 위법 건축물 여부를 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임대 조건 및 보증금/차임 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 본건은 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 탄방동의 주거 밀집 지역에 위치한 다중주택으로, 탄방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 총 16호의 임대 가능한 공간과 근린생활시설을 갖추고 있어 임대 수익 창출이 기대됩니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부와 건물 내부의 공부와의 차이(206호 현황)에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 탄방초등학교 인근의 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 다수의 임대 수익원: 총 16호의 다중주택과 제2종근린생활시설을 통해 다각적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. (단, 차임 및 임대조건은 별도 확인 필요)

* 개발 잠재력: 탄방동은 대전의 주요 생활권 중 하나로, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,376,583,340원입니다. 주변의 다세대/빌라 개별 세대 매매가는 4,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 본건과 같은 전체 건물의 가치와 직접 비교하기 어렵습니다.

다중주택의 특성상, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 시세 조사가 필요합니다. 현재로서는 제시된 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 물건의 구체적인 현황(임대료, 공실률, 건물 노후도, 잠재적 리스크 해소 비용 등)을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

명확한 시장 시세 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 하나, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 고려해볼 수 있습니다. (약 19억 ~ 21.4억 원)

단, 이는 참고용이며, 반드시 전문가와 함께 현장 조사 및 상세 시세 분석을 진행한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 고려사항은 없습니다.