나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504182 [1] 대전광역시 서구 갈마동 386-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 다가구·다세대주택, 근린생활시설, 상가주택 및 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다가구주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서, (사용승인일: 2011.03.15) 외벽: 석재붙임 및 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 화단(조경수) 및 야외수도는 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504182 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 386-17

용도: 근린주택 (다가구주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 1,156,997,160원

토지 면적: 253.00㎡ (약 76.5평)

건물 면적: 360.57㎡ (약 109.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구·다세대주택, 근린생활시설, 상가주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획은 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 봉산초등학교 및 봉산초등학교병설유치원 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 상 말소기준권리인 근저당권(한밭새마을금고, 2020-06-10 접수, 306,000,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권 김세호(30,000,000원)와 주택임차권 윤현숙(140,000,000원)은 "말소: 인수"로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 총 170,000,000원 (김세호 30,000,000원 + 윤현숙 140,000,000원)으로 추정됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최영창

보증금: 1,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2023-02-28, 배당신고일자: 2026-02-25, 대항력: 없음

* 임차인: 조남천

보증금: 15,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2019-04-30, 확정일자: 2020-06-03, 배당신고일자: 2026-01-28, 대항력: 있음

* 임차인: 박수빈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-31, 대항력: 없음

* 임차인: 김세호

보증금: 30,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2011-03-30, 확정일자: 2011-03-30, 배당신고일자: 2025-07-02, 대항력: 있음 (건물 등기부상 인수 권리)

* 임차인: 한국토지주택공사(나대민)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-19, 확정일자: 2023-05-31, 배당신고일자: 2026-01-15, 대항력: 없음

* 임차인: 신혜영

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-07-15, 배당신고일자: 2024-09-20, 대항력: 없음

* 임차인: 윤현숙

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-07-15, 확정일자: 2016-06-29, 배당신고일자: 2024-09-20, 대항력: 있음

* 임차인: 윤현숙 (증액분)

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-07-15, 확정일자: 2020-03-26, 배당신고일자: 2024-09-20, 대항력: 있음 (건물 등기부상 인수 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 갈마동 일대는 주거 밀집 지역으로 다가구·다세대주택, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼합된 지역입니다.

인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보(2026년 5월~7월)를 보면, 3,500만원에서 8,000만원 수준의 거래가 확인됩니다. 이는 개별 주택 또는 소규모 공동주택 거래로, 본건과 같은 다가구 및 상가 복합 건물의 전체 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 지역 내 부동산 거래 활동이 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 봉산초등학교와 인접한 지역에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 상가주택이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 윤현숙 임차인은 140,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 파악되는 임차인이 있어, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

화단(조경수) 및 야외수도가 토지에 포함하여 평가되었으므로, 이에 대한 별도의 고려는 필요하지 않으나 현황 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 주변 정보상 혐오시설 등의 입지적 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 갈마동의 주요 도로변에 위치한 근린주택으로, 2011년에 신축되어 비교적 현대적인 건물입니다. 봉산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 인수 보증금(총 170,000,000원)은 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2011년) 연도의 비교적 현대적인 건물입니다.

대전 서구 갈마동의 역세권(인근 버스 정류장)에 위치하여 교통이 편리합니다.

봉산초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거: 본건의 감정가는 1,156,997,160원입니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 총 170,000,000원(김세호 30,000,000원 + 윤현숙 140,000,000원)으로 추정됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 1,156,997,160원 - 170,000,000원 = 986,997,160원

상기 금액은 인수 보증금을 제외한 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임대 현황, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 다세대 주택의 낮은 거래가액은 본 건물의 전체 가치와 직접 비교하기 어렵기에, 감정가 및 예상 임대수익률을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.