나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50012 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202 분평주공2단지 201동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "남평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근코크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 제201동 제3층 제304호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 사방으로 노폭 15~20 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50012 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202 분평주공2단지 201동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천 2백만원

토지면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "남평초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 주변으로 노폭 15~20미터 내외의 포장도로가 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 학군으로는 남평초등학교, 분평초등학교, 청주하이텍고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리(갑7, 신용보증기금 가압류, 2025.07.22)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 채무자/소유자 외 정동준이라는 임차인이 등재되어 있으며, 해당 임차인은 전입일자(2022.08.26) 및 확정일자(2022.08.16)를 통해 대항력을 갖추고 있습니다.

* 해당 임차인의 보증금은 1억 7천만원이며, 임차권 등기(을14, 2024.08.29)가 되어 있습니다.

* 가장 중요한 주의사항으로, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 예상치이며, 실제 낙찰 후 잔액 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 등기부상 총 채무액은 1억 83,895,285원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 분평동은 아파트 단지와 주거 지역이 밀집한 곳입니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 청주시의 혐오시설 현황 관련 자료에 따르면, 청주시에는 이미 광역매립장, 소각장 등 주요 혐오시설이 설치되어 있으며, 추가적인 혐오시설 설치 계획에 대한 구체적인 언급은 파악되지 않았습니다.

* 인근 지역의 주거 환경에 대한 긍정적인 평가가 있으며, 마트나 문화시설 등 편의시설 접근성에 대한 개선 여지가 있다는 의견도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 분평주공2단지아파트

* 주소: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202

* 사용승인일: 1997년 06월 18일

* 총동수: 15동

* 총세대수: 1,310세대

* 주차대수: 총 507대 (지상 4대, 지하 34대, 기타 469대)

* 건물 최고층: 20층

* 건물 최저층: 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

* 해당 물건은 201동 3층 304호이며, 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

* 단지 전체 연면적은 약 110,178.3㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(정동준)의 보증금 1억 7천만원 인수 문제입니다.

* 감정평가액 1억 5천 2백만원보다 높은 1억 7천만원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 매수 비용이 감정가를 초과하게 됩니다.

* 만약 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인은 인수 금액만큼 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다.

* 건물 사용승인일이 1997년으로 노후화된 아파트이므로, 추후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 분평주공2단지 아파트로, 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다. 그러나 경매 절차의 핵심적인 리스크는 현재 거주 중인 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정평가액을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지가 양호하여 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 분평주공2단지는 1,310세대의 대단지 아파트로, 지역 내에서 규모가 있는 편입니다.

* 최근 실거래 사례들을 고려할 때, 시장에서의 수요는 꾸준히 존재하는 것으로 보입니다.

* 임차인 관련 리스크를 신중하게 분석하고 해결할 수 있다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5천 2백만원이며, 최근 거래 사례는 1억 2천 5백만원에서 1억 6천만원 사이에서 형성되었습니다. 해당 물건은 3층으로, 최근 거래된 10층, 11층, 16층보다는 낮은 층에 해당합니다.

그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이 점을 감안할 때, 낙찰 후 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 인수 부담금 1억 7천만원을 고려하여 보수적으로 접근해야 하며, 시장 가치와 잠재적 추가 비용을 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 5백만원

상기 입찰가는 시장 상황 및 임차인과의 협상 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 1억 7천만원의 보증금 인수 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.