나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50023 [1] 충청북도 보은군 보은읍 장신리 183 보은신한헤센 108동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 보은군 보은읍 장신리 소재 "보은국토관리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제108동 제14층 제1401호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 남측으로 노폭 약 8m 포장도로와 단지진입로가 연계되며, 남동측으로 노폭 약 35m 이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 도시지역(보은), 제2종일반주거지역(1306-21-)(130814 지적변경에 의한 수정), 지구단위계획 구역(2016-04-08)(지역개발과-49900), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-26)(접합), 가축사육제한구역(202 4-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06 -30)(농업진흥구역) <농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>. ■ 일련번호 2 : 도시지역(보은), 제2종일반주거지역(1306-21-)(130814 지적변경에 의한 수정), 지구단위계획 구역(2016-04-08)(지역개발과-49900), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-26)(접합), 가축사육제한구역(202 4-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처 리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50023 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 보OOOOOO

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 장신리 183 보은신한헤센 108동 14층 1401호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제108동 제14층 제1401호

* 이용상태: 아파트

* 사용승인일: 2018년 10월 26일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 44.39㎡ (약 13.43평)

* 토지지분: 44.39㎡ (약 13.43평)

* 건물면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

* 건물지분: 74.969㎡ (약 22.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상물건은 충청북도 보은군 보은읍 장신리 소재 "보은국토관리사무소" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통 여건

* 대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

* 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로 접합

* 대상물건 북서측 및 남측으로 노폭 약 8m 포장도로와 단지진입로가 연계됩니다.

* 남동측으로는 노폭 약 35m 이내의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (보은새마을금고, 144,000,000원, 2022.06.23.)

* 등기부채권 총액: 390,133,549원

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (예: 을1, 을2, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-04-10

* 확정일자: 2026-03-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 권리분석 종합

* 본 물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 따라서 낙찰자는 권리상의 하자 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 보은 신한헤센아파트

* 동수: 8동

* 세대수: 492세대

* 사용승인일: 2018년 10월 26일

* 최고층: 18층

* 전용면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

* 총면적: 61207.61㎡ (단지 전체 면적)

* 주차대수: 총 230대 (지상 4대, 지하 28대) - *제공된 정보와 건축물대장 정보 일부 상이, 건축물대장상 지하 307대, 지상 230대, 총 537대*

* 관리사무소 연락처: 043-544-8188

4.2. 주변 편의시설

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치합니다.

* 주변으로는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당합니다. 이는 일반적인 아파트 단지 입지에 따른 제한사항으로 보이며, 부동산 취득 및 이용에 중대한 장애가 될 가능성은 낮습니다.

5.2. 물리적 리스크

* 본 물건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 건축물 자체의 구조적 결함에 대한 별도 언급은 없습니다.

5.3. 기타 리스크

* 임대관계: 미상입니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 특별한 주의사항이나 특이사항은 명시되지 않았습니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군에 위치한 신축 아파트(2018년 준공)로, 법률적 권리관계가 깨끗하고 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 안전한 물건입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권 취득 가능합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 최근 준공된 아파트: 2018년 준공으로 신축급에 해당합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역 내에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 74.969㎡ (약 22.68평) 면적의 최근 매매 사례는 2026년 6월 25일 171,500,000원 (18층), 2026년 6월 10일 180,000,000원 (17층)입니다.

* 84.992㎡ (약 25.71평) 면적의 최근 매매 사례는 2026년 5월 4일 220,000,000원 (9층)입니다.

* 본 물건의 면적(74.97㎡)과 유사한 최근 매매가격을 고려할 때, 해당 면적의 시세 범위는 약 171,500,000원 ~ 180,000,000원 수준입니다.

* 감정가가 179,000,000원으로 시세 범위 상단에 위치합니다.

* 최적의 투자 수익률을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.