나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50017 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 888 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "청주여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 다가구주택, 주상용건물이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서 외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주여자고등학교,청주교육 지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2026타경50017 (1)

1.2. 소재지

충청북도 청주시 청원구 율량동 888 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

50,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 14.66㎡ (약 4.44평)

건물면적: 22.00㎡ (약 6.65평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 건물 정보

건축물대장상 용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조

내력벽: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트평슬래브

총 층수: 5층

해당 층: 2층

사용승인일: 2013-10-04

건축면적: 170.92㎡

연면적: 615.33㎡ (총 5개 층 면적 합계)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 위치하며, '청주여자고등학교' 북서측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 및 주상용 건물이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와 인접하여 시내외 이동이 비교적 수월합니다.

2.3. 토지 현황

세장형의 평지 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 현재 다세대주택의 부지로 이용 중입니다. 본건 토지의 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제2층 제202호에 해당합니다. 건물 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창호가 설치되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 및 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 법규 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부 제한), 상대보호구역(청주여자고등학교), 비행안전제6구역(전술) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 박현주 명의로 2013년 10월 10일에 등기되었습니다. 말소기준권리는 2024년 12월 19일 접수된 청주시의 압류입니다. 이후 청주시의 압류, 김교중과 김지해의 가압류, 청주세무서장의 압류, 김교중의 강제경매 개시결정 등이 순차적으로 등기되었으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 77,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김교중이 보증금 50,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 파악되었습니다. 전입일자는 2026년 1월 5일이며, 확정일자는 2024년 10월 2일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 6일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. (임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 액수가 명시되어 있습니다.)

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 아파트 단지 및 상가 건물들이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 2004년식 '스카이빌B' (전용면적 75.43㎡)는 2025년 11월 10,400만원, 2026년 1월 10,350만원에 거래되었습니다. 이는 약 456만원/㎡ 수준입니다. 2015년식 '율량힐타운' (전용면적 84.9㎡)은 2026년 5월 20,000만원에 거래되었습니다. 본건은 면적이 작고 건축 연식이 비슷하나, '스카이빌B' 대비 면적이 현저히 작아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상가 건물들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 청주여자고등학교가 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 시세 (매매/임대)

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 단지인 '스카이빌B'(2004년식, 75.43㎡)의 경우 2025년 11월 10,400만원, 2026년 1월 10,350만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 456만원으로 환산할 수 있습니다. 본건 건물 면적 22.00㎡ (약 6.65평)에 이 가격을 적용하면 약 3,032만원의 시세를 추정할 수 있습니다. 감정가 5,000만원은 이와 같은 시세 추정치보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 2004년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 작은 면적: 건물 면적이 22.00㎡ (약 6.65평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 군사 작전상 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동에 위치한 소형 다세대주택입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 주거지역으로서 기본적인 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으며, 인근 교육시설 및 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 건물 면적이 매우 작고 건축 연식이 있으며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 면적(22.00㎡)에 적용 가능한 추정 시세는 약 3,000만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 5,000만원은 이러한 시세보다 높은 수준이므로, 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.