나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59661 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 유흥업소, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 4층 412호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임

이용상태

복층형 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 제1,2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로3류 및 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉 진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.11.15일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임21452)으 로 2023.11.16일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임태경)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59661 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층412호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

건축연도: 2020년

건물 구조: 철근콘크리트구조

이용상태: 복층형 오피스텔

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 유흥업소, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

인접 도로상태:

주위로 소로3류 및 중로2류와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로 2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)으로 지정된 바 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서상 '을1' 주택임차권 (임태경) 등기보다 늦은 '갑6' 강제경매 (주택도시보증공사) 등기가 말소기준권리로 판단됨.

등기부 요약:

* 2020-07-23: 소유권이전1번신탁등기말소

* 2021-11-10: 주택임차권 (임태경, 보증금 195,780,000원)

* 2021-11-11: 소유권이전3번신탁등기말소

* 2021-11-11: 공유자전원지분전부이전

* 2025-12-29: 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 195,780,000원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 1,500,000원

차임: 750,000원

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 임 )

보증금: 195,780,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-10

확정일자: 2021-10-21

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 양도전 임차인 임태경으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.'는 내용의 확약서 제출됨.

인수되는 권리:

본 건은 HUG 측의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 금액이 0원으로 확인됨. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

총 권리분석:

말소기준권리보다 후순위에 있는 임차인들의 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 판단됩니다. 특히 HUG의 확약서 내용에 따라 임차 보증금 관련 권리 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

주변이 오피스텔, 소매점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 상업 활동이 가능한 환경임.

최근 매매 정보 분석:

최근 매매 사례를 보면 2026년 5월 9층 오피스텔이 150,000,000원에, 7층 오피스텔이 180,000,000원에 거래된 기록이 있음. (각 36.88㎡ 기준)

시세 분석:

최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가 196,000,000원은 시장 시세 대비 다소 높은 수준일 수 있음. 가장 높은 최근 실거래가인 180,000,000원과의 차이를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

5. 생활정보

주변 교통:

* 차량 접근 용이

* 인근 버스 정류장 소재

주변 교육시설:

* 칠보초등학교 북서측 근거리 위치

주변 편의시설:

* 오피스텔, 소매점포, 음식점, 근린생활시설 등 일반적인 편의시설이 주변에 혼재해 있음.

혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 관련:

주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법률적 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요함. 다만, 현재까지는 인수 보증금 0원으로 처리될 것으로 예상됨.

토지이용계획 제한:

과밀억제권역에 해당하여 향후 지역 개발 및 투자 규제에 영향을 줄 수 있음. 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 해제되었을 가능성이 높음. (다만, 제공된 정보 기준)

감정가 대비 시세:

감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높은 편이므로, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 전략적인 입찰가 산정이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높아 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 필요가 있으며, HUG 관련 확약서 내용을 면밀히 재확인하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 외관 및 내부 시설 노후도가 적음.

* 주변 개발 계획 및 지역 활성화 여부에 따라 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 196,000,000원이나, 최근 실거래가 최고가가 180,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 90~95% 수준인 176,400,000원에서 186,200,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 보수적으로 접근 시 170,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 시장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.