나이스옥션 법원경매 인천 2025타경2007 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 3층에이동328호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재하며, 갈산1동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천1호선 갈산역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 23층 건물 내 제3층 제에이동328호로서, (사용승인일 : 2021.12.15) 외 벽 : 석재, 복합판넬, 강화유리 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '제2종근린생활시설(일반음식점)(지식산업센터-지원시설)'로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 개냉별난방 설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리형에 가까운 토지로서, '공장(지식산업센터) 외 4'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20미터의 도로, 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경2007 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 3층 에이동 328호

* 용도: 지식산업센터 (현황: 제2종근린생활시설(일반음식점), 지식산업센터-지원시설)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 23층 건물 중 제3층 에이동 328호

* 준공일자: 2021년 12월 15일

* 감정가: 513,000,000원

* 토지면적: 14.19㎡ (약 4.3평)

* 토지지분: 14.1931㎡ (약 4.3평)

* 건물면적: 56.98㎡ (약 17.2평)

* 건물지분: 56.98㎡ (약 17.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOO (남동농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 갈산동 소재, 갈산1동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천1호선 갈산역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 광평수의 사다리형에 가까운 토지로서, '공장(지식산업센터) 외 4'의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 20미터의 도로, 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남동농업협동조합, 채권최고액 478,800,000원)

* 등기부채권 총액: 571,043,248원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리 및 보증금: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 김혜린 (보증금: 20,000,000원, 차임: 1,750,000원, 전입/사업일자: 2023-07-19, 배당신고일자: 2026-03-30, 대항력: 없음)

* 주의사항: 임차인 김혜린은 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 인천테크노밸리U1센터는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 업종 분석: 현재 '제2종근린생활시설(일반음식점)(지식산업센터-지원시설)'로 이용 중입니다. 지식산업센터 내 유동인구와 인근 상주 인구를 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 보입니다.

* 입지 장점: 인천1호선 갈산역 역세권에 위치하여 접근성이 우수하며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 갈산1동 행정복지센터가 물건지 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 인천1호선 갈산역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 기타: 인근에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)에 포함되어 있습니다. (해당 기간 동안 외국인의 주택용도 취득이 제한되나, 본 물건의 용도가 지식산업센터임을 감안 시 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 임대 관계: 미상 (현황 조사 및 임대차 계약 내용 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동의 인천테크노밸리U1센터 내에 위치한 지식산업센터 지원시설(상가)로, 2021년 12월 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 인천1호선 갈산역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 양호한 편입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 안전하며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 외국인의 주택 취득 제한이 있다는 점, 그리고 임대 관계가 불명확하다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 입지, 건물 상태, 권리관계 측면에서 우수한 조건의 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 갈산역 도보 이용 가능한 거리로 직장인 및 방문객 접근성이 탁월합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 시설을 이용할 수 있으며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 안정성: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터 내 지원시설로서 사무실, 근린생활시설 등 다용도로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 513,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 참고 사항:

* 본 물건은 지식산업센터 내 상가로, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 면밀히 조사해야 합니다.

* 인근 지역의 공실률, 임대 시세, 본 물건의 현재 이용 상태 및 향후 수익성을 고려한 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크(토지거래허가구역 등)와 명도에 소요될 시간 및 비용을 감안해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문, 임대 시세 조사, 주변 상권 및 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.