나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500032 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-106 용현동리슈빌 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 '용현동리슈빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500032 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-106 용현동리슈빌 1동 2층202호

건물명: 용현동 리슈빌 1동

용도: 다세대주택

건축년도: 2009년 (건축물표제부 JSON 정보 기준)

층수: 2층 (총 5층 건물)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.075㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.715㎡ (약 18.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

1.3. 거래 정보

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(체납징세 과-티7184) (등기구분: 갑5, 접수일자: 2022-02-08) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-08

* 확정일자: 2020-10-28

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(갑5) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 7번 주택임차권은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최종적으로는 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 특이사항

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(을7)은 '말소'로 기재되어 있으나, 특이사항에 '선순위임차권'으로 언급되어 권리관계 해석에 주의가 필요합니다. 서울보증보험(채권자)의 임차권등기 말소동의 확약서 효력이 최종 소멸 여부를 결정할 것으로 보이며, 현재까지 파악된 정보로는 인수 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

4. 상권분석

용현동 일대는 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 특정 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천용현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 등기부상 임차권(을7)과 물건명세서상의 내용이 상이하여 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 서울보증보험의 말소 동의 여부가 중요하며, 현재까지는 인수 보증금이 없는 것으로 간주되지만, 만약 인수되는 권리가 있다면 입찰가 재산정이 필요합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (보고서 작성 시점인 2026년 7월 기준, 허가구역 지정 기간이 한 달여 남았으나, 해당 기간 내 거래 시 허가 필요).

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 용현동 소재 다세대주택으로, 인천용현초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리 관계에 다소 복잡한 부분이 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항은 면밀한 추가 확인이 필요하며, SGI의 말소동의 확약서 효력이 최종적으로 확인되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라.

* 권리관계 명확화 시 시세 대비 저가 매수 가능성 (단, 리스크 존재).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 용현동 일대 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 38.67㎡ (약 11.7평) 빌라, 2층 거래가 6,000만원 (평당 약 513만원)

* 2026년 5월, 69.25㎡ (약 20.95평) 빌라, 4층 거래가 11,000만원 (평당 약 525만원)

* 2026년 5월, 32.76㎡ (약 9.9평) 빌라, 2층 거래가 6,690만원 (평당 약 675만원)

본건의 건물 면적은 59.72㎡ (약 18.07평) 입니다. 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 평당 약 520만원 ~ 600만원 수준으로 거래되고 있음을 추정할 수 있습니다. 이를 기준으로 보수적으로 평당 550만원을 적용 시, 약 9,938.5만원 (18.07평 * 550만원)의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 인수 보증금

물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원이며, 관련 임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높아 인수할 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

9.3. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다. 최근 시세 분석 결과(약 1억원 내외) 및 권리 관계의 복잡성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

감정가의 70% ~ 75% 수준을 예상 범위로 설정합니다.

* 감정가 150,000,000원 * 0.70 = 105,000,000원

* 감정가 150,000,000원 * 0.75 = 112,500,000원

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 112,500,000원 범위로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 권리관계 최종 확인 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.