나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500090 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 12층1203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하며, 지하철 경인선 주안역 및 간석역, 인천지하철2호선 시민공원역 및 석바위시장역이 원거리상에 위치하는 등 전반적인 대중교통이용 편익정도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물내 제12층 제1203호로서, (사용승인일 : 2016.03.09.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 하이새시창호 마감 등임.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 대체로 정방형에 유사한 평지로서, 업무시설 및 공동주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건 기호(2)토지는 공부상 지목 ‘도로’ 이나, 현황은 ‘대지’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 목적인 토지 2.는 공부상 '도로'이나, 현황은 '대지'임
-출입문에 '관리비 미납 공고문'이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500090 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 12층1203호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로875번길 48)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제12층 제1203호

* 사용승인일: 2016년 03월 09일

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 기타 용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용은 연립주택 단위 세대로 이용 중입니다.)

* 감정가: 222,000,000원 (2억 2천 2백만원)

* 토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

* 토지지분: 12.059㎡ (약 3.65평)

* 건물면적: 83.45㎡ (약 25.24평) (전용면적)

* 건물지분: 83.45㎡ (약 25.24평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 지하철 경인선 주안역 및 간석역, 인천지하철 2호선 시민공원역 및 석바위시장역이 원거리에 위치하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 근로복지공단의 가압류(갑5)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) 명의의 주택임차권(을5)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 매각으로 소멸 대상입니다. 또한, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다.

* 이 외 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 318,675,429원 (모든 권리 매각으로 소멸 예정)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 주안동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 구도심 지역입니다.

* 인근에 석암초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 편의시설 및 주거 단지가 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 거래된 유사 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡)은 8,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡)은 12,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 대일빌라(1993년식, 44.4㎡)는 9,000만원에 거래되었습니다.

* 상기 거래 사례는 본건보다 면적이 절반가량 작고 건축 연도가 오래된 물건들로, 본건(83.45㎡, 2016년식)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 이를 바탕으로 환산 시 본건의 감정가(222,000,000원)는 면적 및 건축 연도를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치합니다.

* 건축물 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황의 차이: 본건의 대지권 목적 토지 중 일부(기호2)가 공부상 '도로'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 권리 행사에 있어 잠재적인 문제가 될 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

* 관리비 미납: 출입문에 '관리비 미납 공고문'이 부착되어 있습니다. 이는 체납 관리비의 인수 가능성을 시사하므로, 낙찰 후 관리사무소 등을 통해 정확한 체납액 및 인수 여부를 확인해야 합니다. (일반적으로 매수인은 공용부분 관리비 체납액을 인수하지 않으나, 개별 관리비 등은 인수될 수 있습니다.)

* 높은 채권 총액: 본건의 총 채권액(약 3억 1천 8백만원)이 감정가(약 2억 2천 2백만원) 대비 높은 편으로, 경매 진행 과정에서 채권자의 변제율이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 넓은 면적의 주거용 부동산입니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로 안정적인 경매 진행이 예상됩니다. 다만, 토지 지목과 현황의 차이, 관리비 미납 공고문 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 넓은 면적과 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하여 경매 절차가 비교적 투명하고 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

* 본건의 면적(83.45㎡)은 주변에서 최근 거래된 유사 건물 내 소형 평형(43~44㎡)보다 두 배 가량 크며, 감정가(222,000,000원)는 이러한 면적 차이를 반영하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

주변 시세 정보를 고려할 때, 본건의 면적(83.45㎡)과 건축 연도(2016년)를 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 공부상 도로이나 현황 대지인 토지 문제, 관리비 미납 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 본건의 최종 입찰가는 감정가 이하에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 결정될 필요가 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 1억 8천 8백만원 ~ 2억 1천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 향후 시장 가치 상승 가능성 및 투자 수익률을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

본건 주변의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.