나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500119 [1] 인천광역시 서구 연희동 702-5 연희이노빌 비동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 지하철 인천 2호선 "아시아드경기장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북서측 인근에 인천 2호선 "아시아드경기장역"이 위치하며, 인근 노선 버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 지층 1호로서, (사용승인일 : 2001.10.19) 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(연희3지구),도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2026타경500119 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 서구 연희동 702-5 연희이노빌 비동 지층1호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 64,000,000원

1.5. 토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

1.6. 건물면적: 44.24㎡ (약 13.38평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 강제경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOO

1.10. 사용승인일: 2001.10.19 (20년 경과)

1.11. 건물 구조: 경량철골조 판넬지붕, 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 지층 1호

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치하며, 지하철 인천 2호선 "아시아드경기장역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 12일에 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500119)입니다. 등기부채권 총액은 56,000,000원입니다.

주택임차인으로 주택도시보증공사(고준경)가 있으며, 보증금 56,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 8월 6일, 확정일자 2021년 7월 16일로 확인됩니다. 배당신고일자는 2023년 10월 12일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 을구 순위 10번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 특성을 보이며, 주거 편의를 위한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 특별한 상권 중심지는 아니지만, 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천 2호선 "아시아드경기장역"을 이용할 수 있어 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 필수품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본 물건은 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 포함되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 해당 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (경매 진행 시점에 따라 적용 여부 확인 필요)

* 건물 노후화: 2001년에 사용 승인된 건물로 20년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 구조: 경량철골조 판넬지붕 구조로, 일반적인 철근콘크리트 구조 대비 단열, 방음, 내구성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 지하층 위치: 지층 1호로, 채광, 환기, 습기 등에 취약할 수 있는 단점이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 2호선 아시아드경기장역 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 건물은 20년 이상 경과되었으며 경량철골조 판넬지붕 구조이고, 지층에 위치한다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리상 인수할 임차 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정 기간 내 경매 진행 시 외국인 낙찰자는 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 2호선 아시아드경기장역 이용이 가능한 역세권 지역으로, 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 낮은 감정가: 6,400만원의 감정가는 상대적으로 낮은 편으로, 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 주변 시세를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례들이 존재합니다.

* 삼백타운(105,106)동 (2001년식, 57.54㎡, 2층): 15,000만원 (약 862만원/평)

* 세종맨션(106동) (2002년식, 59.38㎡, 지하 1층): 6,600만원 (약 367만원/평)

* 연희점보주택(5,6)동 (1995년식, 52.39㎡, 1층): 13,100만원 (약 829만원/평)

본건은 연희이노빌 비동 지층 1호로, 면적은 44.24㎡ (약 13.38평)이며 감정가는 6,400만원입니다.

주변 거래 사례 중 지하 1층인 세종맨션의 거래가(6,600만원, 59.38㎡)는 본건과 유사한 조건으로, 면적을 고려하여 환산 시 약 4,916만원 수준으로 볼 수 있습니다.

반면, 타 다세대주택의 1~2층 거래가는 평당 800만원 이상으로, 이는 본건의 감정가(약 478만원/평)보다 훨씬 높은 수준입니다.

본건은 지하층이라는 점을 감안할 때, 세종맨션의 거래가를 기준으로 하거나 감정가 대비 약간의 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 감정가는 6,400만원이며, 유사 조건의 지하층 매물의 환산 가격은 4,916만원으로 분석됩니다.

따라서, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정이 필요하지만, 현 시세 분석을 바탕으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

합리적인 예상 입찰가는 55,000,000원에서 62,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 감정가(6,400만원)를 기준으로 하되, 지하층의 특성을 반영하여 보수적으로 접근한 범위입니다.

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 소음이나 통행량 등 일반적인 도시 생활 환경의 영향을 받을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.