나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500015 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 14층1416호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(인천2호선) 6번출구' 북서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근 버스정류장 및 지하철역(주안역 인천2호선, 지하철 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지3/15층 건물 내 제14층 제1416호로서, (사용승인일 : 2012.10.31) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감(표준마감 기준) 등 창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2023년 8월 23일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임2727), 임차보증금 : 금76,000,000원, 점유개시일자 : 2021년 7월 21일, 확정일자 : 2021년 7월 2일, 임차권자 : 박혜민

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경500015 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 14층1416호

용도: 도시형생활주택

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.361㎡ (약 1.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.41㎡ (약 4.05평)

건물지분: 13.415㎡ (약 4.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역(인천2호선) 6번 출구' 북서측 인근에 위치합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 2호선(주안역)이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류(세무2과-0 14796)입니다.

이후 접수된 권리인 2026년 1월 5일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경500015)으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 76,000,000원입니다.

소유권 이전 사항으로는 2012년 11월 23일 신탁등기 말소, 2021년 6월 7일 소유권 이전, 2022년 5월 30일 소유권 이전(매매) 등이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(박혜민)

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 7월 21일

확정일자: 2021년 7월 2일

배당신고일자: 2023년 8월 24일

대항력: 없음

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라고 명시되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에서도 해당 주택임차권(권리자: 박혜민, 권리금액: 76,000,000원)이 '말소' 처리될 예정임을 확인할 수 있습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

본건은 채권자가 주택도시보증공사이며, 임차인(박혜민)이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매 후 소멸될 예정입니다. 따라서 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 주안동은 주안역을 중심으로 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳입니다.

인천 2호선과 1호선이 교차하는 교통의 요지로, 주변에 다수의 상업시설과 주거 단지가 형성되어 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다.

본건은 이러한 주안역 역세권 인근에 위치하여 입지적 이점을 가집니다.

4.2. 상권 활성화 정도

주위 근린생활시설이 소재하며, 역세권이라는 점을 고려할 때 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 도시형생활주택이라는 점과 소형 면적을 감안할 때 1인 가구 또는 소규모 사업체 임대 수요를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역 주변으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 금융기관 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 시설

본 건물(베스티움)은 철근콘크리트 구조로, 2012년 10월 31일 사용승인되었습니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있으며, 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 인수 조건 변경과 관련된 주체임을 나타냅니다. 이는 HUG 자체의 채권 회수 방식이나 조건에 대한 변동이 있음을 시사하므로, 인수 시 HUG와의 관련 세부 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 매수 시에는 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 소형 면적의 활용성

건물 면적이 13.41㎡(약 4.05평)으로 매우 작기 때문에, 주거용 또는 사업용으로 활용 시 수요층이 제한적일 수 있습니다. 이는 향후 매매 또는 재임대 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2026타경500015호로 진행되는 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 도시형생활주택입니다. 주안역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석상으로는 임차인 박혜민 씨가 존재하나 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 전혀 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 건물 면적이 13.41㎡(약 4.05평)으로 매우 작다는 점이 활용도 및 향후 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다. 감정평가액 6,300만원 대비 주변 시세 분석 결과, 실제 시장 가격은 더 낮을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 권리 관계가 명확하여 인수 후 법적 문제 발생 소지가 적음.

* HUG가 채권자로서 경매를 진행하여 깔끔한 권리 승계 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 특정 사업 목적의 임대 수요 공략 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡)의 매매가가 12,200만원으로, 이는 약 272.5만원/㎡의 가격에 해당합니다.

본건의 건물 면적은 13.41㎡입니다.

본건의 감정가는 6,300만원이며, 이는 약 469.8만원/㎡에 해당합니다.

이는 주변 시세(약 189.2만원/㎡ ~ 272.5만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다.

제공된 매매 정보들의 면적이 본건(13.41㎡)보다 약 3배 이상 크다는 점을 고려하더라도, 평당 가격 격차가 매우 큽니다.

유사한 면적의 소형 도시형생활주택은 단가가 높게 형성될 수 있으나, 감정가와의 격차가 크므로 주의 깊은 판단이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주변 시세 및 면적 차이를 고려했을 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

화인에이스빌의 2012년식 동일 건축 연도 및 면적당 가격(272.5만원/㎡)을 기준으로 환산 시, 13.41㎡의 적정 시세는 약 3,650만원 수준으로 추정됩니다.

다른 비교 사례들(세명쉐르빌, 대일빌라)의 평균적인 면적당 가격(약 221.5만원/㎡)을 적용할 경우, 약 2,970만원 수준입니다.

이에 따라, 본건의 보수적인 시장 가격은 약 3,000만원에서 4,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 6,300만원을 고려할 때, 낙찰가율 60~70% 수준인 3,800만원 ~ 4,400만원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 시장 조사 결과와 같이 감정가 대비 실제 시장 가치가 낮을 가능성이 높으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

합리적인 예상 입찰가는 시세 분석 결과인 3,500만원 ~ 4,500만원 범위 내에서, 권리 관계의 명확성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.