나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515144 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-302 성남빌라 2동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "수봉산"북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제104호로서, (사용승인일: 1992.01.23) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단 사다리형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 공히 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경515144 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 624-302 성남빌라 2동 1층104호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층 제104호 (사용승인일: 1992.01.23)

이용 상태: 다세대주택 (폐문부재로 내부 확인 불가)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 55,000,000원

토지 면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물 면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "수봉산" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있으나, 경매 진행 시 잔금 납부 시점을 고려하면 허가 절차 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

2024년 11월 20일 미추홀구의 압류(갑4)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 노 (HUG 보증 관련)

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2021년 8월 26일

확정일자: 2021년 8월 10일

임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(노 , 80,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 단서가 있습니다.

이러한 점들을 종합할 때, 해당 임차권은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보이나, HUG의 말소동의 확약서 효력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재까지의 정보로는 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 주요 내용은 소유권 이전(갑2, 갑3), 주택임차권(을3, 말소), 압류(갑4, 말소기준권리), 강제경매(갑5) 등이 기재되어 있습니다.

이들 권리는 말소기준권리보다 후순위 권리이거나 말소 대상이므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않습니다. (단, 을구 3번 주택임차권은 위 3.2. 항목 참조)

등기부채권 총액: 80,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 6일 거래된 도화동 245-8번지 우림빌라 3층(건축년도 1992년, 전용면적 32.76㎡)이 4,500만원에 거래되었습니다. 본건과 건축년도, 면적이 유사합니다.

* 2026년 5월 6일 거래된 도화동 116-10번지 금호빌라 1층(건축년도 1990년, 전용면적 38.23㎡)이 5,000만원에 거래되었습니다. 본건과 건축년도, 층수, 면적이 유사합니다.

* 2026년 5월 15일 거래된 도화동 233-1번지 한양(연립, 건축년도 1983년, 전용면적 53.85㎡)이 9,000만원에 거래되었습니다. 면적이 본건보다 넓고 주택 유형이 연립이므로 직접 비교는 어렵습니다.

현재 감정가(5,500만원)는 최근 거래 사례(4,500만원, 5,000만원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1992년 준공된 건물로서 노후도를 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 거리에 수봉산이 있어 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

을구 3번 주택임차권의 인수 여부가 불확실하며, HUG의 말소동의 확약서 효력 및 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재는 인수 보증금 0원으로 평가되나, 만약 인수된다면 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.)

임차인이 현재 거주 중인지 여부 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

건물 준공연도(1992년)가 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 확인이 폐문부재로 이루어지지 않아, 실제 이용 상태, 내부 하자 여부 등을 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026.08.25까지) 내에 잔금이 치러질 경우, 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 경매 절차상 잔금 납부 시점과 허가구역 지정 기간을 고려하면 크게 문제되지 않을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 무난한 편입니다.

감정가는 5,500만원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례가 4,500만원~5,000만원 수준으로, 시세 대비 합리적인 감정가로 보입니다.

주요 위험 요소는 임차권의 인수 여부이며, HUG의 말소동의 확약서 확인이 필수적입니다.

건물의 노후도와 내부 미확인 상태는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

잠재적 가치 상승 가능성보다는 현 시세 수준에서의 안정적인 투자 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시 시장 가격에 근접하거나 다소 낮은 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

소액 투자 가능: 5천만원대의 감정가를 고려할 때, 비교적 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

지역 개발 잠재력: 도화동 지역 개발 계획 등 추후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (추가 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 55,000,000원

최근 유사 매물 거래가: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건은 임차인 인수 여부 불확실성, 건물 노후도, 내부 미확인 상태 등 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 최근 거래 사례의 상단인 5,000만원 수준을 기준으로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 다만, HUG의 말소 동의가 명확하고 내부 상태가 양호하다면 5,000만원 초반까지도 고려해 볼 수 있습니다. 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 즉 4,500만원 ~ 5,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.