나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515141 [1] 인천광역시 부평구 부평동 631-25 보광팰리스 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동소정사거리' 남서측 인근에 위치하는 "보광팰리 스" 제3층 제306호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 등이 밀집되어 소재하는 주거 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부평역)이 소재하는 등 제 반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층건중 제3층 제306호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 및 난방시 설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 1단의 사디리형 토지를 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

5필지 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515141 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 631-25 보광팰리스 3층306호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 16.89㎡ (약 5.11평)

건물면적: 65.66㎡ (약 19.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

집합건물 등기부 요약상 채권 총액: 499,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동소정사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다. 등기부등본상 여러 권리들이 존재하나, 말소기준권리(갑구 6번, 주택도시보증공사의 가압류, 2023-12-04 접수)에 의해 선순위 권리들을 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

주요 권리 분석 사항:

* 을구 4번 순위 주택임차권 (채권자: 윤호선, 보증금: 225,000,000원)은 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 경매 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주택도시보증공사의 가압류(갑구 6번)가 말소기준권리이며, 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑구 8번) 또한 말소 처리됩니다.

* 기타 갑구의 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류 등기 등도 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸될 것입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 지역은 부평역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔 및 주거용 건물들이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

부평역 인근에 위치하여 롯데마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 부평역을 통해 수도권 전철 1호선 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관계 : 비록 등기부상 주택임차권이 말소 처리되고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 권리 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 : 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 : 현재 공개된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문 및 주변 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없는 점은 투자자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 역세권의 우수한 입지 (교통, 생활편의시설)

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상

* 오피스텔로서의 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 동일 면적(65.66㎡)의 오피스텔은 현재 약 1억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 감정가는 201,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 최근 실거래가 및 호가 정보만으로는 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다. 주변 유사 오피스텔의 최신 실거래가 및 매물 시세를 추가적으로 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태, 주변 환경, 공실 위험 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 약 70~80% 수준인 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 사이를 1차적인 고려 범위로 설정할 수 있으나, 시장 상황 및 실거래가 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.