나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515127 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-273 대림빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "옹진군청" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2003.11.7.) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 하이새시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경515127 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-273 대림빌라 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.49㎡ (약 4.69평)

토지지분: 15.49㎡ (약 4.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층

사용승인일: 2003년 11월 7일

건축물 연면적: 325.37㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "옹진군청" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

2.4. 도로상태

본건 북서측 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재 등기부등본상 주택임차권(이윤영)이 존재하나, 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 19일

* 배당신고일자: 2024년 1월 10일

* 대항력: 없음

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 115,000,000원입니다.

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차인의 권리는 말소 예정이거나 말소되어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택은 2026년 5월 기준 6,000만원에서 6,690만원 사이에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 38.67㎡ (약 11.7평) 빌라 6,000만원

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡ (약 9.9평) 빌라 6,690만원

4.2. 물건 비교

본건의 건물 면적은 29.62㎡ (약 8.96평)으로, 가장 유사한 거래 사례인 32.76㎡ (약 9.9평) 물건이 6,690만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 다소 작습니다.

4.3. 시세 분석

본건의 감정가는 6,600만원으로, 최근 거래된 유사 면적대의 시세와 비교할 때 적정 수준으로 보입니다. 특히 32.76㎡ (약 9.9평) 물건의 6,690만원 거래가와 유사하며, 면적이 약간 작은 점을 고려하면 감정가가 약간 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교통편의

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 및 의료시설

주변 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년에 준공되어 약 23년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상은 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 대림빌라 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 6,600만원이며, 건물 면적은 약 9평입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되나, 내부 확인이 불가하고 건물 노후화 등의 리스크 요인이 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가는 적정하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 소형 면적의 물건으로 소액으로 투자가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 1인 가구나 신혼부부 등에게 실거주용으로 적합할 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 기대: 인천 미추홀구의 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적대의 시세 및 본건의 감정가, 그리고 내부 확인 불가 및 건물 노후화 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 65,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다. 특히, 6,000만원 초반대에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.