나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60021 [1] 경기도 파주시 상지석동 554-193 더뷰빌리지 110동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽 : 타일 및 드라이비트 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 난방성비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6m의 도로를 통하여 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

상지석동 554-193 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 본건 건물의 지하1층(주차장) 내부에 각호(8개호)에서 사용할 수 있는 창고가 있으나(2.5 * 2.5 = 6.25평방미터), 이는 지하1층 공용주차장 면적에 포함되는 것으로 탐문 조사됨(사진참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60021 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 554-193 더뷰빌리지 110동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 349,000,000원 (3억 4천 9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기상으로는 한국주택금융공사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.43㎡ (약 18.89평)

토지지분: 62.43㎡ (약 18.89평)

건물면적: 53.40㎡ (약 16.16평)

건물지분: 53.4㎡ (약 16.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동에 소재하며, "운정4동 행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 6m의 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 06월 16일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을1, 245,300,000원)입니다.

본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전: 김수근(2021-01-27), 김수근(2023-06-16, 신탁말소), 김진아(2023-06-16, 매매)

* 근저당: 한국주택금융공사(2023-06-16, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단(2024-01-22, 말소), 파주세무서장(2025-10-27, 말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사(2026-01-07, 말소)

등기부채권 총액은 245,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이나, 해당 권리는 등기부등본상 기재되어 있지 않아 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설 및 생활 편의

인근에 행정복지센터가 위치하며, 주거 환경과 더불어 소규모 공장 및 창고 지역이 혼재되어 있습니다. 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 정보

본건은 2020년 11월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 기타지붕의 다세대주택으로, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다.

건물 내에는 기본 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

지하 1층 주차장 내 각 호수별로 사용할 수 있는 창고가 있으나, 이는 공용 주차장 면적에 포함되는 것으로 확인되었습니다.

4.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대관계 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 점유자 존재 여부 및 대항력 유무 등 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역 및 군사보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 또는 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

다세대주택 외 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역으로, 주거 환경에 대한 개인적인 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인으로 인한 점유자 관련 리스크는 존재합니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)입니다.

* 편리한 교통 접근성과 주거 지역 내 위치를 가지고 있습니다.

* 일부 토지 이용 제한이 있으나, 주거용 건물로서의 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 주변 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 건물들이 2억 7천만원대에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 해가온101동 (61.45㎡): 2억 7천 4백만원 (2026년 7월)

* 바흐더힐101동 (67.31㎡, 2023년 준공): 2억 7천 7백만원 (2026년 7월)

본건의 전용면적(53.40㎡)을 고려할 때, 평당 시세는 약 1,364만원 ~ 1,473만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 시장 가격은 약 2억 2천만원 ~ 2억 4천만원대로 산정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 3억 4천 9백만원으로, 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

따라서, 임대관계 미상이라는 리스크와 감정가와 시세 간의 괴리를 고려했을 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

본 입찰가는 주변 시세와 본건의 현황을 종합적으로 고려한 예상 금액이며, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 권리관계 및 점유 관계에 대한 면밀한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.