나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60027 [1] 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 111동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 '금화초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 공용버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지하1층/지상20층 중 제302호로서 외벽 : 시멘트몰타르위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 '공동주택(아파트)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북축 및 동측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(중로1-110)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-111)(접합,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금250,000,000원’, 임차권자 ‘김**’로 주택임차권이 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김해북)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60027 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 111동 3층302호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 221,000,000원

토지면적: 36.58㎡ (약 11.07평)

건물면적(전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

1.4. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 '금화초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 공용버스정류장 및 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 중로1류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 금화초등학교 상대/절대 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본 상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (공정호, 허명희)

* 주택임차권 설정 (채권자: 김해북, 금액: 250,000,000원, 접수일: 2024-09-13)

* 가압류 (채권자: 하나카드, 금액: 28,599,387원, 말소기준권리)

* 강제경매 개시 결정 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 266,668,159원, 사건번호: 고양지원 2026타경60027)

말소기준권리는 2025.02.10.자 하나카드 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 임차인 김해북이 있으며, 전입일자는 2022년 9월 1일, 확정일자는 2022년 6월 27일입니다. 임차인은 보증금 250,000,000원에 대하여 배당신고를 하였으나, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리가 없음을 의미합니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

4. 상권분석

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 주거지역으로서, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 금촌역 역세권이라는 점은 배후 수요 확보 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 새꽃마을뜨란채 (새꽃마을주공1단지 내 포함)

사용승인일: 2004년 10월 22일

총 동수: 20동 (본 건 111동)

총 세대수: 1818세대

주차대수: 총 1830대

5.2. 편의시설 및 교육 시설

* 교육 시설: 금화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 및 권리 관계

임차인 김해북은 250,000,000원의 보증금을 신고하였으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 신청채권자인 HUG가 제출한 인수조건변경확약서 내용이 복잡하여, 임차인과의 잔여 보증금 정산이나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 관련 서류 및 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 계약 체결 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 건축 등 개발 시 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 2,100만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 2억 1,500만원에서 2억 2,000만원 수준입니다. 권리분석 상 임차인의 대항력이 없는 것으로 나타나며, 신청채권자인 HUG의 확약서에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 HUG의 확약 내용을 정확히 이해하고 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 토지 이용에 관한 일부 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 투자 장점:

* 경의중앙선 금릉역 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점 (HUG 확약서 기반).

* 아파트 노후도가 심하지 않아(2004년 준공) 향후 가치 상승 잠재력 기대.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

* 투자 단점:

* 임차인 관련 복잡한 권리 관계 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크.

* 토지 이용 계획 상의 각종 제한 사항 존재.

* 부동산 시장 변동성에 따른 가격 등락 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 215,000,000원에서 220,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 가격 및 감정가를 고려할 때 95% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 명도 및 권리 관계의 복잡성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 제안합니다.

최적 입찰가: 218,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.