나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65313 [1] 경기도 파주시 교하동 430-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하동 주민자치센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정 공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층건으로서, (사용승인일: 2016.09.12) 외벽: 타일붙임마감 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65313 (1)

소재지: 경기도 파주시 교하동 430-40

용도: 단독주택

감정가: 541,705,200원

토지면적: 213.00㎡ (약 64.43평)

건물면적: 149.10㎡ (약 45.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2016년 9월 12일

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층건

제시외 건물 포함: 2.70㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하동 주민자치센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 10월 13일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(96,000,000원)입니다.

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

강제경매는 주택도시보증공사에 의해 개시되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 259,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 25일

* 확정일자: 2022년 12월 30일

* 배당신고일자: 2025년 2월 7일

* 대항력: 없음

건물 등기부상 주택임차권(을6)으로 등기되었으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 교하동 일대는 단독주택과 더불어 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 결과:

* 마운틴힐빌리지 A/B(2002년식, 전용면적 약 50.3㎡)는 2025년 11월 7억원, 2026년 5월 7억원에 거래되었습니다.

* 이화빌라(1990년식, 전용면적 약 33.25㎡)는 2026년 5월 5억원에 거래되었습니다.

이들 사례는 다세대주택으로 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

본건은 2016년 사용승인된 비교적 신축 단독주택이며, 토지 면적(213㎡)이 넓다는 장점이 있습니다.

감정가는 5억 4170만원이며, 이러한 점들을 고려할 때 지역 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "교하동 주민자치센터"가 인근에 위치하고 있습니다.

건물은 현재 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주거 환경: 단독주택 밀집 지역 및 기타 시설 혼재 지역으로, 조용한 주거 환경과 더불어 생활 편의 시설 접근성을 동시에 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한사항이 존재합니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 50~100% 적용 가능.

* 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한보호구역 (전방 지역: 25km): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 (파평윤씨정정 공파묘역 300미터 이내): 문화재 관련 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등이 단독주택 등을 취득 시 허가를 받아야 합니다.

주변 도로: 북동측 6m 내외 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 진입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 2.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 명도시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 교하동에 위치한 2016년식 단독주택으로, 건물 상태가 양호하며 토지 면적이 넓어 활용 가치가 높습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 인수되는 채무가 없으며, 임차인도 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 주변 지역의 혼재된 개발 현황은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

지역 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보이며, 신축 건물과 넓은 토지 면적은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2016년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 사용 가능성이 높습니다.

넓은 토지 면적: 213㎡의 토지로 향후 증축, 개축, 재건축 등 다양한 활용이 가능합니다.

권리 관계 명확: 낙찰 후 인수하는 권리, 채무가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 파주시는 꾸준히 발전 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 541,705,200원

본 물건은 2016년 준공된 신축 단독주택으로, 213㎡의 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

주변 다세대주택 시세는 5억원 ~ 7억원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 전용면적 기준이며 본건은 단독주택으로 토지 가치를 더 높게 평가할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없고, 건물 상태가 양호하다는 점을 고려합니다.

현재 감정가 5.4억원대는 주변 시세 및 본건의 가치를 고려했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위는 감정가 수준에서 소폭 상승한 5억 5천만원에서 6억원 정도로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 경쟁 물건 및 당일 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.