나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65246 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7 중산마을아파트 704동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "중산중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성한 장방형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측에 소재하는 정문을 통하여 인접한 중로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시 지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(중산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-06-11)(중산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(중산중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7, 중산마을아파트 704동 2층 201호에 소재한 아파트입니다.

1.2. 물건 내역

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

토지 면적: 56.02㎡ (약 17.0평)

건물 전용 면적: 101.85㎡ (약 30.8평)

건축물대장상으로는 704동의 총 면적은 8931.69㎡로 기재되어 있습니다.

아파트 단지 정보: 중산마을7단지코오롱, 1995년 3월 29일 사용승인, 총 12층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.4. 경매 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65246 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "중산중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

아파트 단지 남측에 위치한 정문을 통해 인접한 중로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 황계학 (1999.08.27), 김민서 (2015.03.30, 매매)

주택임차권: 안현 (2024.07.05 등기 접수, 보증금 370,000,000원, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.31 접수, 370,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 370,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 안 (안현)

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-04

확정일자: 2022-07-04

배당신고일자: 2024-07-05

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026.05.21자 인수조건변경확약서를 제출하였으며, 본 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 임차인 안 은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 법적 권리가 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.12.31 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(등기부상 을15 주택임차권, 갑5 강제경매 등)는 매각과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석 상 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. (부동산 등기부 상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.)

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 임차인 안 은 대항력이 없으며, 채권자(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 낙찰자는 임차인 보증금 관련 직접적인 법적 부담을 지지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 중산마을7단지코오롱

주소: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7

건축년도: 1995년 3월 29일

세대수: 336세대

총 동수: 6개동

주차대수: 총 252대 (세대당 약 0.75대)

최고/최저층: 12층 / 1층

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 서측에 중산중학교가 위치하며, 중산초등학교 또한 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 검색 (혐오시설)

도보 15분 거리에 화전역 군사시설이 존재하며, 이는 일부 입주민에게 소음이나 시각적 불편을 줄 수 있는 요소로 작용할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG의 대항력 포기 확약으로 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 절차 진행 상 발생할 수 있는 예측 불가능한 분쟁 가능성은 매우 낮으나 존재합니다.

6.2. 임차인 보증금 관련

임차인 안 은 대항력이 없어 법적으로 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 없으나, 명도 과정에서 협상이나 갈등이 발생할 수 있습니다. HUG의 보증금 우선변제권 주장 범위와 실제 HUG의 지급 여부 등은 경매 진행 과정에서 명확히 확인되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타

건축 연도: 1995년으로 약 30년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 대수: 세대당 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당하므로, 외국인 구매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 매우 깨끗하며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 부담이 최소화된 안전한 물건으로 평가됩니다. 단지 내에서 전용 면적이 넓은 편에 속하며, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고 주차 공간이 다소 부족하다는 점은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 관련 불확실성 해소.

전용 면적 101.85㎡ (약 30.8평)으로 동일 단지 내에서 수요가 높은 편.

학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋은 양호한 입지.

최근 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

- 101.85㎡ (약 30.8평), 2층, 2026.05.08 거래: 315,000,000원

- 134.97㎡ (약 40.8평), 5층, 2026.05.21 거래: 347,000,000원

- 134.97㎡ (약 40.8평), 11층, 2026.06.03 거래: 365,000,000원

본건 면적(101.85㎡)과 동일한 2026.05.08 거래 사례(315,000,000원)를 기준으로, 감정가(360,000,000원)와 권리상 안전성, HUG 관련 변수 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 10%~15% 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

(주의: 예상 입찰가는 현재의 시세, 권리관계, 입찰 경쟁률 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 추가적인 시장 조사와 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.