나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65296 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재, "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 4층 일부로, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 알루미늄새시창 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황은 후첨"내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26~26.08.26 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재 등으로 세부내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65296 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층 401호

부동산의 표시: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

토지지분: 82.19㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 건물 정보

건물명: 삼성타운 에이동

층수: 지상 4층 중 4층 일부

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

이용상태: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26~26.08.26 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

소유권 보존 등기 후 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 설정되었으며, 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(갑3)로 판단됩니다. 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 1,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2025-10-14

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-16

확정일자: 2020-09-16

배당신고일자: 2023-01-11

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)에 따라, 임차보증금에 대한 대항력은 포기되므로 임차인의 보증금 반환 의무는 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 이에 따라 인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 말소기준권리 및 말소예정 권리

말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 인해 소멸될 권리: 을3(주택임차권, 이순애), 갑4(주택도시보증공사 가압류), 갑5(안산세무서 압류), 갑6(동안산세무서 압류), 갑7(파주시 압류), 갑8(주택도시보증공사 강제경매) 등

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본 물건은 삼성타운(2017년 준공) 내에 위치하며, 인근에 루체하우스(2023년 준공) 등 비교적 최근에 지어진 다세대 주택들이 있습니다. 동문모닝빌(2003년 준공)과 같은 연식 있는 건물도 존재합니다.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근의 신축(2023년 준공) 다세대 주택의 경우 약 63.8㎡~69.75㎡ 면적이 330,000,000원에서 360,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 516만원에서 517만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 73.86㎡ 면적에 2017년 준공된 건물로, 최신 축 물건보다는 연식이 있으나 비교적 신축에 속합니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 추정했을 때, 현 시세는 약 380,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가 249,000,000원 대비 시세 차이가 상당한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 편의시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 지역에 대한 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역의 형태로 초, 중, 고등학교 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 가축사육제한구역 및 제한보호구역에 해당되므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 해당 임차인들의 보증금에 대해 낙찰자가 책임을 지지 않음을 의미하지만, 절차상 잠재적 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금

이순애 임차인의 220,000,000원이라는 높은 보증금에도 불구하고, 해당 임차권 등기가 말소되었고 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 금액이 큰 만큼, 권리관계의 최종 확인은 신중하게 진행되어야 합니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 주체는 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 삼성타운 내 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하며 입지 조건은 보통입니다. 특히 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 249,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과 실거래가가 이에 비해 상당히 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있어 보입니다. 다만, 토지 이용계획상의 일부 제한 사항을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 높은 시세

본건의 감정가는 249,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 분석했을 때 현 시세는 약 380,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 시세차익을 통한 수익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

8.2. 임차인 보증금 인수 부담 없음

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해, 임차인의 보증금(이순애 220,000,000원 포함)을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 이는 경매 물건에서 가장 큰 리스크 중 하나인 임차인 관련 부담을 해소시켜 줍니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 380,000,000원 내외로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 현저히 낮은 점, 그리고 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세의 85% 수준인 320,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 높은 수준이지만, 미래 가치와 시세 차익을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.