나이스옥션 법원경매 고양 2026타경16 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-13 212동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동 협동화단지" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근 직선거리 500미터 이내에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(아스팔트싱글,경사지붕) 지상 4층 중 1층 101호로서, 외벽: 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 6~8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-13, 212동 1층101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경16 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 174,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물의 전용면적은 50.87㎡(약 15.4평)이며, 토지 지분은 57.50㎡(약 17.4평)입니다.

건축물대장상 건축물 사용승인일은 2017년 7월 24일로, 비교적 신축에 해당하는 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동 협동화단지" 북서측에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진입 및 출차가 가능하며, 직선거리 500미터 이내에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

물건지는 남측 및 서측으로 각각 6~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 도로 이용에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다.

이 외 등기부상 을구의 근저당 및 갑구의 임의경매 개시결정 등기 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매를 통해 낙찰받을 경우 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

따라서 임차인으로 인한 대항력이나 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 대규모 상업지구와 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 차량 이동 시 필요한 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조로, 지상 4층 중 1층 101호입니다. 외벽은 벽돌 붙임 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택)으로 되어 있으며, 내부 구조도는 후첨 자료를 참조할 수 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 45~53㎡)의 다세대주택이 2026년 6월경 110,000,000원에서 137,000,000원 사이에 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역에 속해 있어 향후 토지 이용이나 건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당하므로, 해당 구역 내 건축행위 등에 대한 확인이 필요합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등이 특정 용도로 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 내부 설비 및 구조상 주거에 큰 문제는 없어 보입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도가 원활하게 진행될 경우 투자 부담이 적을 수 있습니다.

다만, 주변 최근 실거래가 대비 감정가(174,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 군사시설 보호구역 등 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 명확합니다.

* 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(약 45~53㎡)의 최근 실거래가(2026년 6월)가 110,000,000원에서 137,000,000원 사이인 점을 고려할 때, 본건(50.87㎡)의 시장 가치는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(174,000,000원)는 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

예상 입찰가는 주변 시세를 참고하여 125,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 법원의 최저매각가격, 입찰 경쟁률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.