나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60000 [1] 경기도 파주시 금릉동 199-6 장안흰돌마을아파트 107동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금릉동 소재 '파주스타디움' 남서측 인근에 위치하고 있는 장안흰돌 마을아파트내 제107동 제19층 제1902호로서, 주위는 동류형의 아파트단지와 다세대주택 등 공동주택지대, 파주스타디움, 근린공원, 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가 등 근 린생활시설지대, 경지정리지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 독암길 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물내의 19층 1902호로서, 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형태의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아 파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 공동주택(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장 상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적 으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60000 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금릉동 199-6 장안흰돌마을아파트 107동 19층1902호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 피OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 67.71㎡ (약 20.48평)

* 건물면적: 171.52㎡ (약 51.88평) - 공급면적 기준

* 건축년도: 2000년 5월 31일 (사용승인일)

* 층수: 총 20층 중 19층

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 354,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 파주시 금릉동 소재 '파주스타디움' 남서측 인근에 위치한 장안흰돌마을아파트 내 107동 19층 1902호임.

* 주위는 동류형의 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택지대, 파주스타디움, 근린공원, 소규모 점포 및 상가 등 근린생활시설지대, 경지정리지대 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 독암길 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-24

* 대항력: 있음

* 임차인 백 은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 배당받을 금액이 없음. 따라서 임차인이 계약상 권리를 주장할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 등 다양한 권리 변동이 있었음.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2021-04-09 접수, 110,000,000원)

3.3. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (하나은행, 2021-04-09)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후 접수된 대부분의 권리(을4, 을5, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

* 제공된 정보 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않음.

4. 상권분석

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 파주스타디움과 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 일부 제공함.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 장안흰돌마을

* 주소: 경기도 파주시 금릉동 199-6

* 건축년도: 2000년

* 총 세대수: 498세대

* 총 동수: 7동

* 최고층: 20층

* 관리사무소 연락처: 031-946-2857

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있음.

* 주변으로 파주스타디움, 근린공원, 소규모 점포 및 상가가 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 백 이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음.

* 이는 임차인이 법적으로 대항력을 가지지만, 경매 절차에서 보증금을 배당받을 수 없는 상황임을 의미함.

* 이로 인해 명도 과정에서 임차인이 이사를 거부하거나 추가적인 협의를 요구할 가능성이 있으며, 명도 지연 또는 예상치 못한 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있음.

6.2. 기타 리스크

* 건물 내부 구조가 폐문부재로 인해 집합건축물대장 및 현황도면, 표준적인 이용상황 등을 종합하여 파악되었으므로, 실제 내부 상태는 방문 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 금릉동에 위치한 장안흰돌마을아파트 107동 19층 1902호로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음. 단지 주변으로 생활 편의시설이 분포하며, 파주스타디움과 공원이 인접하여 주거 환경이 쾌적함.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 임차인 백 은 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 함.

감정가는 3억 5천 4백만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 분석 시, 대형 평형에 대한 시장 가치를 반영한 것으로 보임. 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 파주시 금릉동 지역의 아파트 물건으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있는 편임.

* 비교적 넓은 면적(171.52㎡)의 아파트로, 대형 평형을 선호하는 수요층을 타겟으로 할 수 있음.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음 (단, 임차인 명도 문제는 별도 고려 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 354,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월~6월):

* 59.9㎡ (약 18.12평) @ 17,400만원

* 84.97㎡ (약 25.70평) @ 22,000만원

* 134.94㎡ (약 40.81평) @ 29,000만원

* 본 건 면적(171.52㎡, 약 51.88평)을 고려할 때, 가장 큰 평형의 거래 가격(29,000만원)을 기준으로 시세를 추정해볼 수 있음.

* 가장 큰 평형(134.94㎡)의 거래 가격이 29,000만원이었으며, 이는 약 215만원/㎡ (약 710만원/평) 수준임.

* 본 건 감정가(35,400만원)는 171.52㎡ 기준 약 206만원/㎡ (약 682만원/평)으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

* 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 감정가 대비 10~20% 할인율 적용 및 시장 상황, 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려할 때,

* 1차 경매 시 예상 입찰가는 보수적으로 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장함.

* (참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.