나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65139 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1442-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "호수초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린주택, 단독주택 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스정류장이 소재하고 있는 등 교통여건은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024 -11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상 업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(백신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상3층 건물으로서, 외벽: 적벽돌 노출쌓기 내벽: 벽지도배, 타일, 수성페인트 등, 창호: PVC창호 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급, 배수시설, 개별난방설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65139 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1442-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,276,489,080원

1.3. 면적 정보

토지면적: 211.10㎡ (약 63.85평)

건물면적: 377.80㎡ (약 114.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "호수초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상가 혼용지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고가 평탄한 세장형 토지로, 현재 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 본건의 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대 보호구역(백신초등학교, 예솔유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 일정 용도) 등의 제한사항이 있습니다.

2.5. 주변 시설

본 물건은 호수초등학교, 백신초등학교, 예솔유치원 등 교육시설이 인근에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 8월 28일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

3.2. 총 등기부채권액 (말소기준권리 기준)

토지 등기부상 채권 총액은 319,080,000원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 659,080,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 등기된 모든 권리의 합계이며, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

총 15명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 총 0원입니다.

* 김나라: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-04-28, 확정 2026-01-19, 배당 2026-01-23, 대항력 없음.

* 김보겸: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-10, 확정 2024-07-10, 배당 2026-04-02, 대항력 없음.

* 김영혜: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-07-28, 확정 2017-07-28, 배당 2026-03-13, 대항력 없음.

* 김영혜: 보증금 270,000,000원 (1차 증액분 20,000,000원), 차임 0원, 전입 2017-07-28, 확정 2021-05-07, 배당 2026-03-13, 대항력 없음.

* 박승수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (금액 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.)

* 안준형: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-13, 확정 2024-09-13, 배당 2026-01-21, 대항력 없음.

* 안중원: 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-09-13, 확정 2017-09-13, 배당 2026-04-07, 대항력 없음.

* 안중원: 보증금 60,000,000원 (1차 증액분 10,000,000원), 차임 100,000원, 전입 2017-09-13, 확정 2025-11-12, 배당 2026-04-07, 대항력 없음.

* 이수진: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2026-03-06, 확정 2025-08-01, 배당 2026-03-06, 대항력 없음.

* 이정용: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-20, 확정 2024-08-20, 배당 2026-01-21, 대항력 없음.

* 이진우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-11, 확정 2023-08-04, 배당 2025-08-18, 대항력 없음.

* 이호찬: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-19, 확정 2022-09-26, 배당 2025-01-16, 대항력 없음.

* 임은혜: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-27, 배당 2025-04-25, 대항력 없음.

* 최현철: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-18, 확정 2020-02-18, 배당 2025-03-20, 대항력 없음.

* 박승수: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-02-27, 확정 2015-02-27, 배당 2025-06-04, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 법원 공고 및 현황 조사를 통해 최종 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 백석동은 일산의 주요 주거 지역 중 하나로, 지역 주민들을 위한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다가구주택이 밀집한 지역으로 임대 수요가 꾸준한 곳입니다.

4.2. 업종 현황

주거 및 상가 혼용지대로, 소규모 상점, 음식점, 학원 등 지역 밀착형 상업시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

호수초등학교, 백신초등학교, 예솔유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 상업지구에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 근접해 있어 일상생활이 편리합니다.

5.3. 교통시설

마을버스 및 시내버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 위반 사항

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 유지보수, 증개축, 또는 매각 시 불이익으로 작용할 수 있으므로, 관련 내용에 대한 추가적인 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

6.2. 기타

임차인 중 박승수님의 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 사실관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 교통시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건물에 위반건축물 등재 사실이 있어, 이 부분에 대한 명확한 파악과 대처 방안이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

* 안정적인 임대 수요: 다가구주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,276,489,080원을 기준으로 하되, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 위반건축물 관련 법적 검토 등을 포함한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정 시 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.