나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70014 [1] 경기도 연천군 군남면 삼거리 361-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며, 주위는 일반주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 토지는 인근 버스정류장 등과의 거리, 배차간격 등으로 보아 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로2류(폭8m~10m)(소로2-군남8)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

각파이프구조 판넬경사지붕 1층 건으로서 -외벽 : 목재사이딩 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등 -창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

단독주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 보일러실, 창고 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도, 사진 등" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 주택의 내부구조 등은 건축물대장상의 현황도, 외부 육안관찰 등 탐문조사 등에 근거하여 표시한 바, 실제와 상이할 수 있으니, 경매진행시 내부구조 및 설비내역 등은 반드시 재확인 등 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70014 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 군남면 삼거리 361-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 215,480,950원

* 토지면적: 640.00㎡ (약 193.60평)

* 건물면적: 85.25㎡ (약 25.79평)

* 건물 제시외면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

* 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-군남8)(접합)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2023-10-19 기준 전 축종 제한 지역, 축산과 문의 필요)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 26일 접수된 주식회사 인피니티아이씨티의 근저당권 (을7 (1))입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을7(1), 을7(2), 갑12, 갑15, 갑15, 갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권이 언급되어 있지 않으나, "물건명세서 참고사항"에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 3일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 유무와 관계없이 실제 거주 및 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주위에 일반 주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 한적한 환경입니다.

* 주변 부동산 시세는 다양한 토지 매물이 확인되며, 평당 1만원 이하의 저렴한 토지부터 20만원 이상의 토지까지 가격대가 분포하고 있습니다.

* 특히, 군남면 삼거리 인근에 163평의 대지에 주택 2채(36평, 13평)와 창고를 포함한 물건이 1억 6천만원에 소개된 사례가 있어, 본건과 유사한 단독주택 매물은 시장에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

* 그러나 전반적으로 개발이 활발한 지역이라기보다는 전원생활이나 농업 관련 목적의 토지 거래가 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 보입니다.

* 교육: 군남초등학교가 약 900m 거리에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 군남면행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리할 수 있습니다. 대형마트나 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지와 임야가 혼재된 지역으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이라 인수되는 금액은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 시골 지역의 부동산 거래 특성: 매수자가 제한적일 수 있으며, 환금성에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역으로 건폐율 및 용적률이 제한될 수 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 감정가 대비 높은 근저당 및 가압류 채권 총액으로 보아 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성과 임차인 명도 관련 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 전원주택이나 주말주택, 또는 소규모 영농 목적 등으로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원이므로 명도 후 비교적 신속한 재활용 가능성.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 환경.

* 인근에 군남초등학교, 군남면행정복지센터 등 편의시설 접근 용이.

* 주변 토지 시세 대비 저가 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 215,480,950원입니다. 그러나 본 물건은 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으며, 대항력 있는 임차인 존재 등 명도 관련 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 주변 지역의 부동산 시세 및 거래량, 공급 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 150,000,000원 ~ 183,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 권리 분석을 바탕으로 추정한 가격이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자, 현장 답사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.