나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경4 [1] 경기도 포천시 선단동 791-25 선단쉐르빌 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2018.02.06.) - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건단지 동측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경4 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 포천시 선단동 791-25 선단쉐르빌 106동 4층401호

용도: 다세대주택

총 층수: 5층 (사용승인일: 2018.02.06.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 52.62㎡ (약 15.9평)

건물 면적 (전용면적): 68.65㎡ (약 20.8평)

감정가: 138,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. 대상외)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 강애선 외 1명 (접수일자: 2018-04-05)

* 공유자 전원 지분 전부 이전: 이동만 (접수일자: 2021-06-04, 매매)

* 근저당 (공동담보): 남동농업협동조합 (접수일자: 2021-06-04, 권리금액: 108,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 남동농업협동조합 (접수일자: 2026-01-07, 채권액: 91,450,595원) - 의정부지방법원 2026타경4

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2021.06.04. 남동농업협동조합 근저당 (을3)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 정보 없음 (물건명세서 참고)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등 미상입니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건은 경기도 포천시 선단동 791-25번지 "선단쉐르빌" 106동 4층 401호입니다.

주변 유사 건물 거래 사례 (2026년 7월):

* 경기 포천시 선단동 540-2번지 월드S클래스 104동 (2016년 건축, 2층, 67.835㎡): 130,000,000원

* 경기 포천시 선단동 441-1번지 선단빌리지 101,102동 (2018년 건축, 3층, 71.39㎡): 120,000,000원

* 경기 포천시 선단동 791-24번지 선단쉐르빌 107,108동 (2018년 건축, 3층, 62.5938㎡): 133,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 2018년 사용승인된 선단쉐르빌 106동 4층 401호 (전용면적 68.65㎡)입니다.

가장 유사한 거래 사례는 동일 단지인 선단쉐르빌 107,108동 3층 (2018년 건축, 62.59㎡)이 2026년 7월 133,000,000원에 거래된 건입니다.

이를 감안할 때, 본건의 감정가 138,000,000원은 유사한 수준으로 판단됩니다.

주변 거래가 평균은 약 127,666,667원 (130M+120M+133M / 3) 입니다.

건축물대장상 총 주차 대수는 16대, 106동 자체 주차 대수는 24대 (옥외 기계식)로, 주차 공간은 넉넉한 편으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 5층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2018.02.06.

설비: 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, CCTV 설비

5.2. 주변 편의시설

"선단초등학교" 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이 본건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주위 환경에 소규모 창고 및 공장이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 포천 선단동 일대에서는 플라스틱 제조 공장 화재 사건이 있었던 것으로 보이며, 쓰레기 소각장 증설 논란 등 환경 관련 이슈가 일부 존재하나, 본건과 직접적인 인접 시설에 대한 혐오 시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한사항

비행안전구역(지원) 및 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 2018년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인근 유사 부동산 거래 사례와 비교 시, 감정가는 현재 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상이며 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 공장 혼재는 주거 쾌적성에 대한 개인적인 민감도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 다세대주택

2018년 준공된 건물로, 주거 또는 임대 목적으로 즉시 활용 가능합니다.

8.2. 합리적인 감정가

유사한 조건의 최근 거래 사례와 비교했을 때, 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

포천시의 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 개선 추세는 향후 부동산 가치 상승의 기회 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

본건과 동일 단지인 선단쉐르빌 107,108동 3층 (62.59㎡)은 2026년 7월 133,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 4층 (68.65㎡)으로 면적과 층수 측면에서 다소 우위에 있습니다.

주변 유사 거래 사례 평균가(약 127.7백만원)와 동일 단지 거래가(133백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 130,000,000원에서 135,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 138,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 시세 범위: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

잠재적 리스크 (명도, 임대 관계 미확인 등)와 향후 시장 변동 가능성을 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 권리 관계 명확화, 현장 방문을 통한 상세 점검, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.