나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70011 [1] 경기도 의정부시 신곡동 92-2 신곡파크빌 에이동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '의정부우체국' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철(새말역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층건내 5층 501호로서, (사용승인일 : 2012.12.17.) 외 벽 : 벽돌붙임 마감 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감, 타일 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

집합건축물대장 건축물현황도에 의하면 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-06-24)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대 관계는 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 부득이 조사치 못하여 미상으로 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별표시, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70011 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 92-2 신곡파크빌 에이동 5층 501호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 124,000,000원

* 면적:

* 건물면적: 46.31㎡ (약 14.0평)

* 건물지분: 46.31㎡ (약 14.0평)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보:

* 건축물명: 신곡파크빌 A동

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

* 층수: 지상 5층 건물 중 5층 501호

* 사용승인일: 2012년 12월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하며 '의정부우체국' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통 상황:

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 새말역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태:

본건 건물은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2026년 01월 05일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑4) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이성한)

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 09월 06일

* 확정일자: 2022년 08월 22일

* 배당신고일자: 2024년 09월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1 (2012-12-20): 소유권보존 (유영미)

* 갑2 (2013-08-26): 소유권이전 (구명근)

* 갑3 (2022-09-08): 소유권이전 (금도래주식회사)

* 을5 (2024-09-12): 주택임차권 (이성한, 134,000,000원, 말소) - 전입 2022-09-06, 확정 2022-08-22

* 갑4 (2026-01-05): 강제경매 (주택도시보증공사, 134,000,000원, 말소기준권리)

* 인수 권리/보증금:

제출된 확약서 및 임차인의 '대항력 없음' 명시, 등기부상 임차권의 '말소' 표기를 종합할 때, 본 경매 절차를 통해 임차권 관련 부담은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 '의정부우체국' 남측 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 많으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능 중심의 상권으로 분석됩니다. 대규모 상업지구보다는 생활 편의를 위한 시설들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 의정부경전철 새말역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 임대차 관계 확인이 어려웠습니다. 실제 점유 현황과 내부 상태는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 권리관계 해석: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약이 중요한 변수입니다. 명확한 법적 검토 없이 입찰 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 과밀억제권역에 포함되며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 이는 지구 지정에 관한 사항으로 직접적인 시설 입지 여부는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 의정부시 신곡동에 위치한 2012년식 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 감정가가 약 1.24억 원으로 책정되어 있으나, 주변 유사 물건들의 최근 매매가를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 및 HUG 관련 확약서 등에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 의정부경전철 새말역 및 버스 노선이 인접하여 출퇴근 및 일상생활이 편리합니다.

* 명확한 권리 인수 예상: 대항력 없는 임차권으로 인해 인수되는 보증금이 없을 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

* 성장 가능성: 신곡동 일대는 지속적인 주거지 개발이 이루어지는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매가(170,000,000원 ~ 217,000,000원 예상 범위)와 본건의 감정가, 그리고 인수 부담이 적을 것으로 예상되는 점을 종합적으로 고려할 때, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.