나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70028 [1] 경기도 의정부시 의정부동 602-5 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 001은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건 기호 002는 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 기호 001은 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 본건 기호 002는 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호 001 : 철근콘크리트조 아스팔트슁글잇기지붕 4층 중 4층 401호로서 (사용승인일 : 1993.08.20) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임. 기호 002 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 11층 중 2층 201호로서 (사용승인일 : 2017.06.30) 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호 001 : 다세대주택(방2, 주방, 화장실, 발코니 등)으로 이용중임. 기호 002 : 주거용오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 다용도실 등)로 이용 중임.(내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

기호 001 : 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음. 기호 002 : 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 001 : 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임. 기호 002 : 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 주거용오피스텔 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

기호 001 : 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 002 : 남측으로 노폭 약 8미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 602-5번지 : 제2종일반주거지역(2019-01-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역. 의정부동 27-8번지 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70028 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 602-5 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (토지지분 0㎡)

건물 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다. 또한, 경전철 "의정부중앙역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다. 건물명은 "광빈빌라"로 확인됩니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경전철 "의정부중앙역"이 인근에 있어 교통 환경은 무난한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 소재지 (의정부동 602-5번지)는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

인근에 상우고등학교가 있으며, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 강제경매 개시 결정 (2026-01-07)입니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 소멸하고, 후순위 권리는 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 안태숙 (보증금 80,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2021-08-23

확정일자: 2022-05-30

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 있음

* 권리관계 분석:

채권자 안OO이 신청한 부동산강제경매 사건으로, 임차인 안태숙이 대항력(전입일자 2021-08-23)을 보유하고 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되지 않고, 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 다만, 본건 명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 권리자 안태숙이 보증금 80,000,000원의 강제경매를 신청한 것으로 확인됩니다. 이는 채권자와 임차인이 동일인일 가능성을 시사하며, 인수 보증금 0원이라는 정보와 대항력 있음 정보 간에 상충될 여지가 있어 매우 신중한 권리 분석이 필요합니다.

* 등기부 요약:

소유권은 이재헌, 이순호, 장미숙을 거쳐 변경되었으며, 현재 소유권에 대한 강제경매 개시 결정 (2026-01-07, 채권자 안태숙)이 등기되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 경전철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있으며, 이는 상업 및 생활 편의시설 접근성을 높여줍니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 경전철 "의정부중앙역" 인근 지역의 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교육시설:

"상우고등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통:

경전철 "의정부중앙역" 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 이동도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안태숙의 보증금 80,000,000원입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 법적 해석에 따라 매수인이 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 채권자와 임차인이 동일인이라는 점과 관련하여 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후도:

건물 사용승인일이 1993년 8월 20일로, 약 33년이 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한:

과밀억제권역에 해당되어 향후 건축 관련 규제나 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 투자에 있어 매우 중요한 고려사항입니다. 또한, 건물의 노후도도 감안해야 할 부분입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 "의정부중앙역" 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 편의성: 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 실거래가 대비 낮은 수준으로, 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 면적대의 주변 다세대주택 실거래가는 약 102,500,000원에서 110,000,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 88,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 및 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 관련 불확실성으로 인해 투자 위험을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 88,000,000원에서 95,000,000원 사이를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 정확한 인수 여부 및 권리관계를 최종적으로 명확히 확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.