나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경5 [1] 경기도 동두천시 생연동 600-22 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2021.01.22) 외벽 : 화강석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(침실3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측과 서측으로 각각 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경5 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 600-22 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 37.32㎡ (약 11.29평)

건물면적: 60.42㎡ (약 18.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제3층 제301호

사용승인일: 2021년 01월 22일

이용상태: 다세대주택 (침실3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중

토지지분: 37.3204㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

인접도로상태: 단지 동측과 서측으로 각각 8m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물 외벽에는 '스마트홈 B동'으로 표시되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을4 (근저당, 신한은행, 2023년 11월 09일 접수, 채권금액 211,200,000원)

총 채권액: 369,086,456원

등기부상 모든 권리 (소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 언급이 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (가격은 만원단위)

* 경기도 동두천시 생연동 582-20번지 (달빛마을빌라): 2001년식, 59.94㎡, 2026년 5월 거래 6,000만원. (평당 약 331만원)

* 경기도 동두천시 생연동 225-25번지 (월드아트빌): 2012년식, 35.01㎡, 2026년 7월 거래 6,970만원. (평당 약 657만원)

* 경기도 동두천시 생연동 807-31번지 (한양주택): 1984년식, 80.98㎡, 2026년 7월 거래 8,500만원. (평당 약 347만원)

본건은 2021년 1월 사용승인된 건물로, 제공된 거래 사례(1984년~2012년식)보다 신축 건물입니다. 유사한 면적(약 18.3평)의 2001년식 건물(59.94㎡)이 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 본건은 훨씬 최신 건물이라는 점을 고려할 때, 단순 비교 시 해당 가격은 본 건물의 가치를 제대로 반영하지 못할 가능성이 높습니다. 제공된 거래 가격이 매우 낮아 실거래가와 차이가 있을 수 있으며, 전세가 또는 임대 보증금 거래일 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 제공된 정보대로 매매가로 간주할 경우, 본 건물의 신축 연도를 감안하면 시세는 감정가(2억 4,600만원) 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 2억 4,600만원입니다.

제공된 주변 시세 정보의 낮은 가격대로 인해 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 하지만 본건이 2021년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점을 고려하면, 감정가가 합리적이거나 다소 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 동두천중학교와 인접해 있으며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

인수되는 권리 사항은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이므로 경매 절차 진행 시 관련 채무 관계를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 현황상 보증금 및 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 현장 조사로 명확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 주변 시세 분석에 사용된 데이터의 가격이 매우 낮아 신뢰성에 의문이 있으나, 건물의 신축 연도를 감안할 때 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 임차인 현황이 미상이므로 명도 관련 리스크를 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2021년 준공)의 신축 건물

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 도심지 내 위치하여 기본적인 생활 편의성 확보

9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

예상 입찰가 범위: 196,800,000원 ~ 246,000,000원 (감정가의 80% ~ 100%)

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 최신 시세 파악, 명도 비용 및 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.