나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13733 [1] 서울특별시 노원구 월계동 929 현대아파트 104동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "광운대학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(광운대역, 1호선·경춘선/ 석계역, 1호선·6호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 금속기와지붕 27층 건물 내 제20층 제2002호로서, 외벽 : 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 : 장판깔기 및 타일붙임 등, 창호 : PVC계열 합성수지창호, 목재창호, 알루미늄창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(아파트)로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-25)(광운대학교,최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13733 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 929 현대아파트 104동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 717,000,000원

토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트 벽식구조 금속기와지붕 27층 건물 내 20층

마감: 외벽 페인팅 등, 내벽 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 장판깔기 및 타일붙임 등, 창호 PVC계열 합성수지창호, 목재창호, 알루미늄창호

설비: 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중

인접 도로상태: 단지 내외로 포장도로 개설되어 있음

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.5. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이: 해당사항 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치하며, "광운대학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내외로 포장도로가 개설되어 차량 출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선·경춘선 광운대역, 1호선·6호선 석계역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건 소재지인 서울특별시 노원구 월계동 929번지 일대에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 광운대학교, 서울과학기술대학교, 인덕대학교 등이 인접해 있어 교육 관련 시설이 풍부하며, 이마트 월계점, 2001아울렛, 홈플러스 등의 편의시설과 서울시립북서울미술관, 경춘선숲길 등 문화 및 여가 시설도 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조광인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

대항력: 없음

참고사항: 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자는 별도의 보증금 인수 의무가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다. 다만, 권리분석 시 지상권 등 등기부 상 권리관계의 최종 확인은 필수적입니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2016년 07월 05일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 광운대학교 및 서울과학기술대학교 인근 지역 특성상 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 월계동 현대아파트는 대규모 아파트 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 형성하고 있습니다. 주변에 학교와 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 현대아파트

주소: 서울특별시 노원구 월계동 929 (석계로 49)

사용승인일: 2000년 11월 25일 (준공 27년차)

동수: 11개동

세대수: 1,281세대

최고층: 27층

주차: 총 1,525대 (가구당 1.19대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원

5.2. 내부 이용 상태 및 마감

현재 주거용(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조로 마감되었습니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

5.3. 편의 및 부대시설

개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 내 전기차 충전기(지하 56대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 큰 괴리

본 물건의 감정가는 717,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 동일한 면적(59.95㎡)의 아파트가 2026년 7월 4일 91,500,000원에 거래되었습니다. 이처럼 감정가와 최근 실거래가 사이에 매우 큰 차이가 존재하며, 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이, 또는 감정가 자체의 오류 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이러한 가격 차이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상의 제한사항

본 물건은 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 관련 규정에 따라 허가를 받아야 거래가 가능합니다. 이는 향후 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 조광인의 보증금 및 차임이 0원으로 파악되었으나, 임대 관계가 완전히 명확하지 않은 부분은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상태입니다.

7. 종합 의견

7.1. 전반적인 평가

본 물건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치한 아파트로, 광운대학교 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대규모 단지 내에 속해 있으며, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 투자 메리트 및 주의점

투자 메리트로는 현재까지 파악된 시세 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이를 반드시 면밀히 검토해야 하며, 토지거래허가구역 지정 등 규제 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 91,500,000원 수준의 최근 거래가가 형성되어 있어, 이를 기준으로 본다면 감정가(717,000,000원) 대비 매우 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

1호선 및 경춘선(광운대역), 1호선 및 6호선(석계역)을 이용할 수 있는 우수한 대중교통 접근성과 광운대학교 등 교육기관 인접은 장점입니다.

8.3. 소형 평형의 수요

전용면적 59.95㎡ (약 18.14평)는 1인 가구나 소형 가구에게 수요가 꾸준한 평형으로, 환금성 측면에서도 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 59.95㎡의 거래 가격은 2026년 7월 4일 91,500,000원으로 확인되었습니다. 다른 면적의 최근 거래가(84.98㎡ 109,800,000원, 114.99㎡ 105,000,000원)와 비교했을 때, 59.95㎡의 실거래가 91,500,000원이 가장 직접적인 참고 지표가 됩니다. 감정가 717,000,000원과는 큰 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가와 실거래가의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시장성을 반영한 입찰가가 중요합니다. 최근 동일 면적 실거래가 91,500,000원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 95,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

9.3. 입찰가 산정 근거

본 입찰가 산정은 2026년 7월 4일 59.95㎡ 면적이 91,500,000원에 거래된 점을 가장 중요한 근거로 삼았습니다. 낙찰 후 즉시 매각이 가능하거나 임대수익을 고려할 때, 현재 시장에서 거래되는 가격 수준을 반영하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 또한, 감정가가 현저히 높게 책정되었으므로, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 임차인의 인수 부담이 없다는 점도 긍정적인 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.