나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52605 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층비-601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52605 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 6층비-601호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 송파한화오벨리스크 내에 소재하고 있습니다. 문정동 지역은 서울 동남권의 주요 업무 및 상업지구로 발돋움하고 있으며, 송파구는 우수한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 지역입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 13일 접수된 두양소재주식회사의 가압류(17,424,000원)입니다.

이하 권리들은 경매 절차에 따라 일반적으로 말소될 예정입니다.

- 소유권 보존 (2013-05-16)

- 소유권 이전 (2013-07-12)

- 소유권 이전 (2021-01-28)

- 주택임차권 (2025-06-27, 박 , 210,000,000원, 인수)

- 가압류 (2025-06-13, 두양소재주식회사, 17,424,000원, 말소기준권리)

- 강제경매 (2025-06-13, 박 , 210,000,000원, 말소)

특히 주목해야 할 점은 을구 1번 순위의 주택임차권입니다.

임차인 박 은 2022년 6월 21일 전입하여 2022년 6월 3일 확정일자를 받았으며, 보증금은 210,000,000원입니다.

이는 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약에 '말소: 인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 2025.06.27.접수 제3295868호로 경료된 을구1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

또한, 토지 을구 1번 구분지상권 등기가 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물인 송파한화오벨리스크(문정동 622번지)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

2026년 5월 7일, 전용면적 29.96㎡, 11층 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 7일, 전용면적 28.95㎡, 3층 물건이 238,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 7일, 전용면적 29.96㎡, 6층 물건이 234,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 물건(전용면적 약 26.82㎡)의 시세는 약 201,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 문정동은 지하철 8호선 문정역, 5호선 거여역 등을 이용할 수 있는 교통 요지이며, 법조타운, 현대백화점, NC백화점, 가든파이브 등 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한, 주변 녹지 공간과 공공시설 이용도 용이하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수입니다.

임차인 박 씨의 보증금 210,000,000원은 감정가 201,000,000원보다 높습니다.

따라서 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상되며, 매수인은 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액(최대 210,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 토지 별도 등기(구분지상권)가 매수인에게 인수되는 점도 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지 조건 및 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있으나, 선순위 임차인의 대항력 있는 보증금 210,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 보증금 인수 금액을 감안한 총 매입 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건과 신축급 오피스텔로서의 상품성

* 문정동 개발 호재 및 풍부한 배후 수요

* 선순위 임차인의 거액 보증금 인수 리스크

* 토지 별도 등기(구분지상권) 인수 부담

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 201,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 임차인의 보증금 210,000,000원 전액을 인수해야 한다는 점을 감안하면, 입찰가는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건의 순수 가치를 반영한 입찰가를 산정합니다.

감정가 201,000,000원을 기준으로, 권리 인수 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 제시합니다.

수익성 확보를 위해 권리 인수 비용을 제외한 순수 부동산 가치 대비 보수적인 금액으로 산정 시, 예상 입찰가를 195,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 매입 비용은 입찰가 195,000,000원 + 인수 보증금 210,000,000원 = 405,000,000원이 됩니다.

이는 최근 실거래가 및 감정가 대비 상당히 높은 금액이므로, 실제 입찰 시에는 인수 보증금의 배당 가능성, 임차인과의 협상 여부, 추가적인 임차권 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.