나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50005 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층707호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '8·9호선 석촌역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제7층 제707호로서, (사용승인일 : 2021.07.30) 외벽 : 치장 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 주상용(업무시설, 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지 정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아 파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50005 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층707호

건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

용도: 집합건물 (업무시설/다세대주택)

전유부: 7층 707호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 431,000,000원

토지면적: 6.51㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.506㎡ (약 1.97평)

건물면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

건물지분: 20.97㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 8·9호선 석촌역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축 사육제한구역, 건축물 최고 높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 다세대주택 포함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 02월 20일에 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류 (사건번호: 2024카단802625)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(권리자: 김연지, 권리금액: 430,000,000원)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 전액을 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-27

확정일자: 2022-07-06

대항력: 있음

비고: 을구 순위 1번 주택임차권 등기 인수 대상

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 주택임차권 (인수), 다수의 가압류 (말소), 강제경매 (말소), 압류 (말소) 등기들이 존재합니다. 등기부채권 총액은 5,493,299,506원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 건이 위치한 지역은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 주변 부동산 시세 (매매)

최근 송파동 일대 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 2017-2018년식의 22.42㎡~26.73㎡ 면적의 다세대주택들이 355,000,000원에서 360,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 면적(20.97㎡)은 유사하나 건물 연식에서 이점이 있습니다. 감정가는 431,000,000원으로, 최근 거래된 유사 연식의 실거래가 대비 높은 편이나 신축 연식 및 입지 여건을 고려할 때 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

사용승인일: 2021년 07월 30일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 2층/지상 9층 건물 중 7층 707호

설비: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 옥내소화전, 승강기 설비 구비

5.2. 주변 편의시설

본 건은 서울송파초등학교, 석촌역(8, 9호선) 인근에 위치하며, 올림픽공원 등 녹지 공간과 상업 시설 이용이 편리한 입지입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

을구 순위 1번 주택임차권(김연지, 보증금 430,000,000원)이 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 리스크입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면, 매수인이 해당 금액을 모두 부담해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 토지거래계약에관한허가구역에 속해 있어, 경매 낙찰 시 관련 법령에 따라 허가 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대차 관계가 명확히 확인되지 않았으며, 내부 구조가 외부 관찰 등과 다소 상이할 가능성이 있어 경매 진행 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 건물로 비교적 최신 건축물이라는 장점이 있으나, 4억 3천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 총 채무액이 매우 높아 배당을 통한 임차인 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있어, 매수인은 인수 부담액을 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 8,9호선 석촌역 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때, 임차권 인수 리스크를 감수한 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 431,000,000원

인수 임차보증금: 430,000,000원

본건은 선순위 임차인의 보증금 430,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가 외에 추가로 인수 보증금 전액을 부담할 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 이러한 높은 위험성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 물건 자체의 가치를 반영한 수준으로 산정함이 합리적입니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

*위 예상 입찰가는 보증금 인수 리스크를 제외한 물건 가치를 기준으로 산정되었으며, 총 투자 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금)은 약 680,000,000원에 달할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인 보증금 회수 가능성 및 법원 배당 현황을 면밀히 검토하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.