나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52558 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 104동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(8호선 암사역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 2023년6월14일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5454)에 따라 주택임차권(확정일자 2021년5월13일, 임차보증금 490,000,000원)이 설정되어 있음.

물건 비고

경매신청 채권자 한고수는 임차권 및 전세권에 기한 배당요구권 행사

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52558 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 104동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건물규모: 2층 / 총 6층

* 건축연도: 2020년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 518,000,000원

* 토지면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

* 건물면적: 44.22㎡ (약 13.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동 주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.15 지정, 2025.10.20~2026.12.31) 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리(을1, 전세권 2021.07.01)보다 선순위인 을구 2번 주택임차권(채권자: 한OO, 임차인: 한 고수)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인 한 고수 씨는 2021년 6월 9일 전입하였고, 2021년 5월 13일 확정일자를 받았으며, 보증금은 490,000,000원, 차임은 0원입니다.

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 경매 신청 채권자인 한OO 씨는 임차권 및 전세권에 기한 배당요구권을 행사하였습니다.

* 등기부 요약상, 을구 2번 주택임차권(한 고수, 490,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있음을 명확히 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 배당을 통해 회수 가능한 금액을 제외한 순수 인수액이 아니므로 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 주택단지 및 근린생활시설과의 혼재로 인해 일상생활을 위한 편의시설은 보통 수준입니다.

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 8일 거래된 2013년식, 29.97㎡(약 9.07평) 다세대주택이 30,850만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,400만원)

* 2026년 5월 6일 거래된 2022년식, 47.85㎡(약 14.47평) 다세대주택이 59,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 4,080만원)

* 2026년 5월 1일 거래된 1986년식, 42.57㎡(약 12.87평) 다세대주택이 20,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,580만원)

* 본 물건(44.22㎡, 약 13.37평, 2020년식 건물)은 규모 및 건축 연식 측면에서 2013년식, 2022년식 거래 사례와 유사성이 높으며, 1986년식 물건과는 상당한 가격 차이를 보입니다.

* 최신 거래 사례를 고려할 때, 평당 3,400만원 ~ 4,100만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 암사역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 암사1동 주민센터 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역에 속합니다.

* 혐오시설: 주변을 지도로 확인한 결과, 주거 지역 내에 위치하며 직접적인 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 비행안전제3구역으로 군사 시설 관련 제한이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 한 고수 씨의 보증금 490,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자의 추가 부담이 됩니다.

* 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31)

* 건축물대장상 토지이용계획에 다수의 개발 제한 사항(가축사육제한, 대공방어협조, 비행안전, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 암사동의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 핵심적인 고려 사항은 490,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 건축 연식(2020년)이 비교적 최신이라는 점은 긍정적이나, 인수해야 할 보증금액과 감정가격을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 접근성이 양호한 8호선 암사역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택입니다.

* 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대하기보다는, 인수되는 임차 보증금액을 포함한 총 투자 비용 대비 가치를 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 518,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 본 물건(44.22㎡)의 시장 가치는 약 490,000,000원에서 550,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 본 건은 490,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 투자 비용은 (입찰가 + 490,000,000원)이 됩니다.

* 인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정한다는 원칙에 따라, 본 건의 잠재적 가치(시세)에서 인수 보증금을 차감한 금액(예: 518,000,000원 - 490,000,000원 = 28,000,000원)을 기준으로 입찰가를 정하는 것은 현실적이지 않습니다.

* 따라서, 낙찰 후 발생하는 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮아지도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이를 고려하여, 예상 입찰가를 감정가보다 낮은 수준인 450,000,000원에서 480,000,000원 사이로 제시합니다.

* 최종적으로, 본 물건의 총 투자 비용(입찰가 + 490,000,000원)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 480,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.