나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52600 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북측으로 지하철 8호선 '암사역' 등이 소재하는 바 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일자 2016.05.25) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 현황 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 천중로와 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 천중로2길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1),2): 도시지역 , 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함) , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2015-10-15)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 5층503호에 대한 경매 물건 분석 정보입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52600 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 5층503호

신 주소: 서울특별시 강동구 천중로 6-5 (천호동)

용도: 다세대주택

감정가: 318,000,000원

건축물 사용승인일자: 2016년 5월 25일

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적: 18.96㎡ (약 5.74평)

토지 지분: 18.958㎡ (약 5.74평)

건물 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

1.1. 2. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.1. 3. 특이사항

선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, "천호공원" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측으로는 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

지적상 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 규제가 적용되고 있습니다. (2004-11-05 이후 조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 서울특별시 강동구의 압류 (갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 2024년 7월 5일 접수된 을구 8번 주택임차권등기(채권자: 문찬호, 임차금액: 270,000,000원)는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 즉, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: SANJAASURENPUREV

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 26일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 문찬호 (한국주택금융공사 임의대출 관련)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 1일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 7월 5일

대항력: 있음

권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 대상입니다.

3.4. 기타 권리

등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 각종 압류 및 가압류 내역이 있으나, 위에서 언급된 말소기준권리(갑5 압류)에 의해 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (단, 을구 8번 주택임차권은 예외)

4. 상권분석

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 최근 매매 사례를 보면, 인근 지역의 다세대주택은 면적 및 건축연도에 따라 300,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 본 건과 유사한 연식(2016년)의 25.69㎡(약 7.77평) 다세대주택이 300,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 고려할 때 본 건의 감정가(318,000,000원)는 시장 가격과 유사하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "천호공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 지하철 8호선 "암사역"과 버스정류장이 가까워 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 문찬호 씨의 보증금 270,000,000원입니다. 만약 배당 절차에서 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획의 제약: 다수의 도시계획적 제약사항이 있어 향후 재건축이나 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 확인 권장: 임대차 관계 및 점유 상태, 건물 내부 상태 등을 정확히 파악하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 낙찰가의 부담이 크게 달라지므로, 배당표 확정 전까지는 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강동구 천호동의 입지: 서울의 주요 주거지역 중 하나로, 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

* 적정 수준의 감정가: 시장 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 소형 평수: 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 소형 평수로 수요층이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 318,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대 주택 시세를 고려할 때 시장 가격은 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 낙찰자의 총 부담액은 낙찰가 + 인수 보증금 (미배당분)이 됩니다. 이를 최소화하기 위해서는 보증금 전액이 배당으로 회수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 임차인의 보증금 회수 가능성을 최대한 낙관적으로 가정하고, 시장 가치 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 330,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 본 예상 입찰가는 현 시점에서의 시장 정보와 제공된 자료를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 배당 결과, 물건의 현황, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수해야 하는 임차 보증금 270,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 총 예상 비용을 반드시 계산하여 투자 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.