나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104732 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘관악초등학교’ 북동측 인근에 위치한 구분소유 부동산(오피스텔)으로서, 주위는 오피스텔, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 남서측 인근으로 지하철 2호선‘봉천역’, 남동측 인근으로 지하철 2호선‘서울대입구역’이 소재하며, 대상물건의 북측 인근 ‘봉천로길’과 남측‘남부순환로길’을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상 15층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2012.10.19.) - 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, - 창호 : PVC 샤시 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 6필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 40m 내외 포장도로, 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호(1), (2), (3), (4)]:도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심 (서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) [기호(5), (6)]:도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2026.01.09.자 등기사항전부증명서상 소유자는‘박연숙’임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 이시연) : 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
주택도시보증공사(양도전:임차인 이시연)로부터 2026.06.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104732 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 (신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로 1773) 마에스트로캠퍼스타운 2층 205호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상 15층 건물 내 제2층 제205호

사용승인일: 2012.10.19.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물지분: 17.43㎡ (약 5.27평)

1.4. 감정가

감정가: 214,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 관악초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 대중교통: 지하철 2호선 봉천역과 서울대입구역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 봉천로 및 남부순환로를 따라 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 차량 접근성: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 남측으로 폭 약 40m, 동측으로 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 생활 편의 시설: GS더프레시 관악점, 홈플러스익스프레스 봉천점, 옐로우몰 등 다양한 상업시설이 인접해 있습니다.

* 교육 시설: 관악초등학교, 신관중학교, 성보고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

말소기준권리(갑4: 남인천세무서장 압류)보다 후순위인 모든 압류는 말소될 예정입니다. 현재 소유자는 박연숙씨이며, 2021년 2월 26일에 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 임차인 및 보증금 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 이시연)

* 임차보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2021년 01월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 30일

* 주택도시보증공사(HUG)는 경매 신청 채권자로, 임차인의 보증금반환채권을 양수하였습니다.

* 다만, HUG는 2026년 06월 26일자로 제출한 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

* "임차인 현황" 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, '집합건물 등기부요약' 상 임차권(을3)은 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 이에 따라 본 경매물건 낙찰 시, 임차인의 보증금 200,000,000원에 대한 인수 의무는 발생하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 갑4 (남인천세무서장 압류, 2021.04.02.)

* 말소 예정 권리: 을3 (주택임차권, 이시연, 2023.02.10.), 갑5, 갑6, 갑7 (각종 압류)

* 인수되는 권리: 없음 (전체 권리 소멸 예정)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 봉천동 일대는 지하철 2호선 역세권을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 대학가 주변의 젊은 유동인구와 배후 주거 단지의 수요가 공존하여 오피스텔 등의 임대 수요가 꾸준한 편입니다. 남부순환로와 접해 있어 지역 내 이동 및 서울 시내 접근성이 양호하며, 주변 상업 시설 또한 풍부하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 봉천역 및 서울대입구역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활에 필요한 모든 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 오피스텔, 아파트, 주상복합 단지로 형성되어 있어 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 면적: 전용면적 17.43㎡ (약 5.27평)의 소형 오피스텔로, 넓은 공간을 선호하는 수요층에게는 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 정보와 최근 실거래가 추이를 비교 시, 감정가 214,000,000원이 최근 유사 면적 오피스텔 실거래가(약 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 입찰 시 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG 권리 포기: HUG의 대항력 포기는 낙찰자에게 유리한 조건이지만, 경매 절차상 모든 권리 관계가 명확히 소멸되는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 역세권에 위치하며, 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 봉천동의 오피스텔입니다. 건물 연식(2012년)이 비교적 최신이며, 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 점은 큰 장점입니다. 그러나 전용면적 5.27평의 소형 평형이라는 점과 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역과 서울대입구역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역의 특성상 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크가 매우 낮습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 214,000,000원이나, 주변 시세 및 전용 면적을 고려할 때, 최근 실거래가는 약 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 수준으로 파악됩니다. (전용 5~7평 기준,)

해당 물건의 전용면적이 17.43㎡ (약 5.27평)으로, 시세 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가와의 차이를 고려하고, 명확한 권리 관계를 바탕으로 낙찰 가능성을 높이기 위해, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

특히, 해당 금액은 단순 시세 조사에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 경매 정보, 현장 조사, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.