나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52543 [1] 전라남도 순천시 상사면 비촌리 385 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리(기호1), 보성군 문덕면 죽산리(기호2~6), 구례군 문척면 중산리(기호7~12)에 산재하여 위치하며, 부근은 주로 농촌마을,임야와 농경지로 형성된 농촌마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가하고, 시외곽 및 면지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통상황은 보통 또는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(2)~(6): 부정형의 토지로서 공부상 임야로서 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(7)~(9),(11),(12): 부정형의 토지로서 공부상 전이나 자연림, 활잡목 등으로 형성됨. 기호(10): 부정형의 토지로서 공부상 전으로 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태임. (본건 토지면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악은 곤란함)

인접 도로상태

본건 공히 지적도상 맹지이나, 일부 토지(기호7,12 등)는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 기호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수 계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(4) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(6) :농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(9) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(10) :생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(12) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-24)(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 기호(9)는 송전선 통과(선하지) 상태로 등기사항전부증명서상 구분지상권이 설정 되어 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람. 3. 본건 토지 중 기호(10)은 인접 일대 토지와 함께 과수목 식재(매실나무) 상태이나, 본건 토지 면적이 협소하여 정확한 본건 내 수목 식재여부 및 식재수 파악을 위해서는 측량 등을 요하는 바, 본 평가에서는 지상 수목 식재 여부에 구애없이 토지만을 평가하였으니 참고 하시기 바람. 4. 현장조사시 본건 내에 육안으로 확인되는 분묘는 발견하지 못하였으나, 토지의 특성 등을 고려시 전면적에 대한 정확한 분묘 소재 여부 확인은 어려운 바, 경매 진행시 분묘소재 여 부는 재확인 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52543 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 상사면 비촌리 385

* 용도: 전 (토지)

* 감정가: 30,205,000 원

* 토지 면적: 863.00㎡ (약 261.05평)

* 매각 대상: 토지 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OO (주한기)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 순천시 상사면 비촌리 385번지에 소재합니다. (감정평가 상 기호 1에 해당)

* 주위 환경: 부근은 주로 농촌 마을, 임야, 그리고 농경지로 형성된 농촌 마을 주변 및 순수 농경 및 산림지대입니다.

* 교통: 차량 출입이 불가하며, 시 외곽 및 면 지역 내 위치한 토지로서 일반적인 교통 상황은 보통 또는 다소 불편하게 평가됩니다. 지적도상 맹지이나, 일부 토지는 소폭의 포장도로가 근접하게 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (1994-06-28, 박철동)

* 가압류 (2018-10-05, 주한기, 2,500,000원) - 말소기준권리

* 강제 경매 (2026-01-07, 주한기) - 본건 경매 개시 원인

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 가압류 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 등기부 요약상 해당 권리가 직접적으로 기재되어 있지는 않으나, 경매 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 하며, 이는 산재된 토지 중 일부에 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없어 인수할 보증금 관련 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 전형적인 농촌 및 임야 지역으로, 상업 시설은 거의 발달하지 않은 상태입니다.

* 주요 편의시설, 상업 시설, 또는 금융 기관 등은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 지역 자체의 상권 활성화보다는 전원생활이나 농업 활동을 위한 입지로 판단됩니다.

* 주변에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 읍면 지역에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 존재할 것으로 추정되나, 물건지에서의 직접적인 접근성은 낮습니다.

* 교육시설: 통학이 가능한 인근 읍면 소재지에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 보이며, 고등학교 이상은 시 지역으로 통학해야 할 가능성이 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 불편하며, 주로 자가용을 이용한 지역 간 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 해당 토지는 농지이므로, 매수인은 법률에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정 및 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 분묘기지권 성립 여부에 대한 확인이 필요합니다. 현장 조사 시 육안으로 확인되는 분묘는 없었으나, 토지의 특성상 전면적 확인은 어려워 추가적인 조사가 요구됩니다.

* 지목 및 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 자연림 및 활잡목 등으로 형성되어 있어, 실제 토지 이용이나 원상 복구에 추가적인 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로 분류되어 있어, 도로로의 직접적인 접근을 위해서는 인접 토지와의 관계를 명확히 해야 합니다. (일부 소폭 포장도로 근접 언급은 있으나, 맹지로서의 제약은 존재합니다.)

* 토지이용계획 및 제한:

* 본 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 수도법에 따른 공장설립 승인 지역입니다.

* 또한, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소, 말 제외)으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제한 사항이 있습니다.

* 산재된 토지: 본 경매 물건은 순천, 보성, 구례 등 여러 지역에 걸쳐 산재된 토지를 포함할 가능성이 있습니다. 따라서, 863.00㎡라는 면적이 특정 필지의 면적인지, 혹은 전체 필지의 총합인지, 그리고 각 필지의 정확한 상태와 위치에 대한 명확한 확인이 중요합니다. (감정평가 요약에 명시된 기호 1~12에 대한 내용은 본건의 복수 필지 포함 가능성을 시사합니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 순천시 상사면에 위치한 토지(전)로, 감정가는 30,205,000원이며 면적은 863.00㎡(약 261.05평)입니다.

* 주위 환경은 전형적인 농촌 및 산림지대로, 교통 편의성은 다소 떨어지는 편입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 단순합니다. 임차인 또한 없어 명도 부담은 없습니다.

* 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 존재 가능성, 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 전원생활, 주말농장, 또는 순수 농업적 목적으로 활용하고자 하는 실수요자에게 적합할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가(30,205,000원) 대비 넓은 토지 면적(863.00㎡/약 261.05평)을 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역에 속하며 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역 지정으로 향후 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 권리 관계가 단순하고 임차인이 없어 인수 및 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 경매 물건의 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 실제 현황, 경매 시장의 낙찰률, 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등 복합적인 요인에 의해 결정됩니다.

* 제시된 감정가 30,205,000원은 토지 면적과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등의 리스크 요인을 충분히 감안하여, 이러한 위험 요소를 상쇄할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.