나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50007 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '안산근린공원' 북서측 인근에 위치하는 스위트엠학동 제8층 제809호로서, 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제8층 제809호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 및 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역), 장애물제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50007 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층809호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 학동에 위치하며, '안산근린공원' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 아파트단지, 근린상가, 주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

접근성: 남측 30m, 북측 10m의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부상 총 채무액: 240,000,000원

말소기준권리: 갑8, 여수시 압류 (2024.04.01.)

주요 권리사항:

* 을3, 주택임차권 (남형준): 2023.07.20. 등기, 보증금 240,000,000원. 2021.06.23. 전입 및 확정.

본 임차권은 매수인에게 인수되는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 갑12, 강제경매 (남형준): 2026.01.06. 개시결정. (채권자 겸 임차인)

* 갑13, 압류 (삼성세무서장): 2026.06.17.

분석: 채권자 남형준(임차인)이 본 경매를 신청하였으며, 대항력 있는 선순위 임차인으로 확인됩니다. 임차보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수하게 되는 큰 부담이 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되는 지역입니다.

인근 시설: 안산근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 주변 아파트 단지와 상가, 학교 등이 있어 잠재적 배후 수요가 있습니다.

교통: 버스 노선 이용이 편리하여 상권 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 8층에 위치합니다.

내부 상태: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 시스템 에어컨, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근 상가 및 공원 이용이 편리하며, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구 3번 주택임차권(남형준, 보증금 240,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 배당 금액에 따라 잔여 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 2026년 1월 기준 미납 관리비 약 380만원이 발생했으며, 이는 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 시세 불확실성: 제공된 최근 매매 정보(26.37㎡ 기준 1.1억~1.28억)와 본건 건물 면적(54.17㎡) 및 감정가(3.32억) 간의 차이가 존재하여, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 가장 중요한 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(남형준)이 존재하며, 그의 임차보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 채권자 남형준이 본 경매를 신청한 것으로 보아 임차인은 보증금 회수를 기대하고 있으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 불확실할 수 있습니다. 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소되지 않는 임차권이 가장 큰 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 수익률: 임차인이 인수 부담을 안고 매수하는 경우, 실제 낙찰가 대비 인수 보증금 비율을 고려한 시세 차익 또는 임대 수익률 계산이 필요합니다.

* 건물 신축: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 미납 관리비: 소액의 미납 관리비는 협상을 통해 해결 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(26.37㎡ 기준)에 따르면, 2024년 8월 128,000,000원, 2026년 4월 110,000,000원에 거래되었습니다. 본 건 건물 면적(54.17㎡)을 기준으로 면적 비율을 적용하여 추정하면, 약 225,860,000원(2026년 4월 직거래가 기준)에서 262,870,000원(2024년 8월 중개 거래가 기준) 사이의 시세로 추정됩니다.

인수 보증금 고려:

본 건 임차인 남형준의 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 현재 추정되는 시세 범위(225,860,000원 ~ 262,870,000원)가 인수해야 할 보증금(240,000,000원)과 비슷하거나 낮아, 매수인이 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

상기 분석에 따라, 매수인이 인수하게 될 보증금 240,000,000원을 고려할 때, 본 건의 부동산 가치는 현재 시장 가격보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 따라서, 잠재적 인수 보증금을 감안하여 안전 마진 확보 차원에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원.

이 가격대에 낙찰될 경우, 매수인은 인수 보증금 240,000,000원 중 약 30,000,000원 ~ 50,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 소재지 인근에 명확한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 폐숙박시설 방치 사례가 있으나 직접적인 혐오 시설로 분류되지는 않습니다.

* 기타 편의시설: 안산근린공원, 하나로마트, 병원, 학교 등이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.