나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52507 [1] 전라남도 여수시 여서동 370 주공아파트 208동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 "금호아파트" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제1층 제106호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차로, 북서측으로 왕복2차로, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며 북서측 및 남동측으로 단지내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-11-13), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금호 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52507 (1)

소재지: 전라남도 여수시 여서동 370 주공아파트 208동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

토지지분: 65.517㎡ (약 19.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

건물지분: 47.01㎡ (약 14.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 "금호아파트" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 여서주공2단지아파트, 여서부영5단지임대, 여서금호아파트 등 다수의 공동주택 단지가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 남서측으로는 왕복 4차로, 북서측으로는 왕복 2차로, 북동측 및 남동측으로는 폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 북서측 및 남동측으로는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건과 관련하여 다수의 권리들이 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 우리은행의 근저당(2022-09-26 접수, 120,000,000원)보다 후순위로 설정된 가압류(중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 토스뱅크, 신한은행) 및 본건 경매 개시 결정 등기(에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사, 2026-01-06 접수)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 총 등기부 채권액은 271,091,260원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력있는 임차인 '신우용'이 존재합니다.

임차인 정보:

- 임차인: 신우용 (신 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016-04-25

- 대항력: 있음

주의사항: 임차인은 2016년 4월 25일자로 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 대항력있는 임차인이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 관련 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 여서동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거지역이며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 주변으로 다수의 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 다수의 아파트 단지와 주택가, 그리고 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, '금호 유치원'이 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 또는 그 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 장례 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 여수시 공영 택지 조성 과정에서 폐기물 매립 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 보증금이 0원이어서 금전적 부담은 없으나, 임차인이 계속 거주할 권리가 있으므로 명도 과정에서 시간이 지연되거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 전문회사가 채권자로서 경매를 신청한 유동화 물건입니다. 이는 특정 자산 유동화 증권(ABS)의 기초자산이 되는 부동산으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 큰 차이는 없으나, 경우에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 여서동에 위치한 아파트로, 아파트 단지 밀집 지역에 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸되나, 대항력있는 임차인이 보증금 0원 조건으로 거주 중이라는 점은 명확한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 명도 관련 문제 발생 가능성을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 주거 수요

여서동은 비교적 안정적인 주거 수요를 바탕으로 하는 지역으로, 아파트 단지가 잘 형성되어 있습니다.

8.2. 잠재적 시세 차익

만약 명도 문제를 원만히 해결하여 공실 없이 입주자를 맞출 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 제로 보증금 임차인

대항력있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금 부담이 없어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다. 대항력있는 임차인이 존재하며 명도 관련 불확실성이 있다는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

대항력있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 인수 부담금은 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 92,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.