나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50001 [1] 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 6층102-601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 신기동 소재 "신기주공3단지아파트" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지와 이를 배후지로 한 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대로, 주거환경 및 제반 입지조건 무난시됨.

교통상황

간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건(사용승인일:2022.08.11)내 6층 601호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 돌치장 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시2중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 무인택배시스템 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지 내 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측, 서측으로 3면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50001 (1)

소재지: 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 6층 102-601호

용도: 아파트

감정가: 388,000,000원

토지면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

건물면적:

전용면적: 84.61㎡ (약 25.59평)

공급면적: 약 106.2㎡ (약 32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 신기동 소재 "신기주공3단지아파트" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트단지와 이를 배후지로 한 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대로, 주거환경 및 제반 입지조건이 무난합니다.

* 교통상황: 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 북측, 남측, 서측으로 3면의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (랜드큐브주식회사, 2025-07-10 접수, 474,648,000원).

* 등기부채권 총액: 474,648,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 기타 권리사항: 소유권이전1번신탁등기말소(주식회사파트에이, 2025-06-13 접수), 근저당권(랜드큐브주식회사, 2025-07-10 접수), 임의경매(랜드큐브, 2026-01-05 접수).

* 특이사항: 2026년 1월 기준 미납관리비 620,000원이 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 제2종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 배후 수요: 대규모 아파트단지를 배후지로 하고 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주거 및 상가지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 1월 기준 620,000원의 미납 관리비가 확인되었으며, 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 수 있습니다.

* 임대차 현황 불확실: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 및 임대 조건이 미상입니다. 다만, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 신기동에 위치한 아파트로, 신축(2022년 8월 11일 사용승인)이며 대규모 아파트 단지 인근에 자리하여 주거 및 상업 입지 조건이 우수합니다. 간선도로 접근성이 용이하며, 제반 입지 조건이 무난한 편입니다. 건물은 전용면적 84.61㎡(약 25.59평)이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 2026년 1월 기준 620,000원의 미납 관리비가 존재하며, 임대차 관계는 미상이나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 8월에 사용 승인된 비교적 최신 건축물입니다.

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 인접, 간선도로 접근성 양호.

* 안정적인 주거 수요: 주변의 대규모 아파트 단지가 배후 수요 역할을 합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 미납 관리비 (정산 필요): 620,000원

* 예상 입찰가 산정은 현재 시점의 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 내부 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정에 한계가 있으며, 전문가의 추가적인 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 방식을 고려할 수 있으나, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(미납관리비 정산, 수리비 등) 및 시장 상황 변동성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.