나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50003 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향면 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하는 '뉴캐슬 하이클래스 9층 901호'로, 부근은 상가, 오피스텔, 관공서 등으로 형성된 남악신도시 택지개발지구이며 주위환경 보통임.

교통상황

남악신도시내 간선도로망 정비되어 있으며, 본건까지 차량통행 용이하여 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일: 2017.8.31)내 9층 901호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의거하여 조사하였음.

물건 비고

-임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50003 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 228,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.79평)

건물면적: 83.94㎡ (약 25.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임OO

건축연도: 2017년

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, 전라남도청 인근의 남악신도시 택지개발지구 내에 자리하고 있습니다. 남악신도시 내 간선도로망이 잘 정비되어 있어 차량 통행이 용이하며, 주위 환경은 상가, 오피스텔, 관공서 등이 밀집된 지역으로 형성되어 있어 교통 상황이 편리한 편입니다. 본건은 건물의 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다 [from provided text]. 이는 남악신도시 내에서 행정 및 상업 중심지에 가까운 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부등본상 을구 3번 순위 주택임차권(2025년 7월 24일 접수)이 말소되지 않고 인수되는 권리입니다 [from provided text]. 이는 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다 [from provided text]. 임차인 임종윤 씨의 보증금은 160,000,000원이며, 전입일자는 2023년 4월 21일, 확정일자는 2023년 3월 24일입니다. 이 임차인의 권리는 말소기준권리인 강제경매(2026년 1월 7일 접수)보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸되지 않습니다 [from provided text]. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 조성된 행정 중심복합도시로, 주변에 관공서 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 이는 안정적인 수요 기반을 형성하는 요인으로 작용합니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 유사 면적의 오피스텔 거래가 2024년 11월 226,000,000원, 2025년 11월 185,000,000원, 2026년 5월 159,000,000원에 이루어졌습니다 [from provided JSON]. 특히 가장 최근인 2026년 5월 거래가는 159,000,000원으로, 본건의 감정가 228,000,000원 및 과거 고가 거래 대비 하락한 시세를 반영하고 있습니다. 이는 해당 건물의 현재 시장 가치가 약 1.6억 원 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본건은 9층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다 [from provided text]. 2017년 8월 31일 사용승인을 받았습니다 [from provided text]. 건물 내부에는 기본적인 위생설비, 급수설비, 개별난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 옥내주차장 등이 설치되어 있어 생활 및 업무 환경이 양호합니다 [from provided text]. 주위는 남악신도시의 계획된 상업 및 행정 구역으로, 편의시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인 임종윤 씨의 보증금 160,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다 [from provided text]. 따라서 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있으며, 이는 총 실질 매입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다. 또한, 과거 남악신도시 개발 초기에는 일부 지역에서 환경 및 건축 관련 문제점이 지적된 바 있으나, 이는 현재 시점에서는 개선되었을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 남악신도시의 핵심 지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 건물의 시장 가치는 약 1.6억 원 수준으로 파악됩니다. 이 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 인수 금액까지 고려한 총 실질 매입 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 입찰가격을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도청 인근 남악신도시의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 남악신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 159,000,000원 (2026년 5월 15일 거래, 83.94㎡ 기준)을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 1.6억 원 수준으로 판단됩니다. 감정가 228,000,000원에 비해 낮은 편입니다.

하지만 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 고려해야 합니다. 만약 입찰가격을 140,000,000원으로 결정하고, 이 금액이 낙찰된다면, 임차인 보증금 인수분을 포함한 총 실질 매입 비용은 최대 140,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(최대 인수 보증금) = 300,000,000원이 될 수 있습니다. 이는 현재 시장 가치보다 높은 금액이므로, 총 실질 매입 비용이 시장 가치(약 1.6억 원) 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 임차 보증금 인수 부담분을 감안한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인이 배당에서 일정 부분을 회수한다고 가정하더라도, 낙찰 시 총 실질 비용이 시장 가치 대비 경쟁력을 갖도록 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 감정가 및 최근 시세, 그리고 인수해야 할 임차 보증금 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 위험 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

(참고사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로, 실제 낙찰 시 총 실질 매입 비용은 입찰가 + 미배당된 임차 보증금 잔액이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.