나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30294 [1] 전북특별자치도 남원시 금동 189 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서강 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 금동 소재 "광한루"북서측 인근에 소재하며 인근은 주택 및 소규모 상가가 주를 이루는 기존주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있는등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 기준시점 현재 단독주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(2020-05-18) , 미관지구,가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(금동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가는 연와조 시멘트기와지붕 단층건물로서 외벽:몰탈위 페인팅 및 벽돌붙임 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 창호:샷시창호임 제시외건물 ㉠은 연와조 시멘트기와지붕 단층건물로서 외벽:벽돌붙임등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 창호:샷시창호임 제시외건물 ㉡은 연와조 시멘트기와지붕 단층건물로서 외벽:벽돌붙임 등 마감 내벽:몰탈위 페인팅 및 타일등 마감 제시외건물 ㉢은 무벽체입니다.

이용상태

일련번호 1-가는 주택으로 이용중이며, 제시외건물 ㉠은 주택일부로 제시외건물 ㉡는 창고 및 욕실로 제시외건물 ㉢은 가추로 이용중입니다.

설비내역

일련번호1-가에 위생 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨하는 "사진용지" 및 "지적및 건물개황도"와 같이 부합물 성격의 제시외건물이 소재하니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상입니다 기타:-.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 수목 각 매각 포함.
3. 남측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30294 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 금동 189

용도: 단독주택

감정가: 298,181,920원

토지면적: 450.00㎡ (약 136.125 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.54㎡ (약 19.22 평)

건물 제시외면적: 41.18㎡ (약 12.46 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각

* 제시외 건물 및 수목 포함 매각

* 남측으로 노폭 약 4m 포장도로 접함

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 남원시 금동에 소재하며, "광한루" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택과 소규모 상가가 혼재된 기존 주택지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김인자 (성만 표기, 나머지는 마스킹 처리: 김 )

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 2월 22일

- 확정일자: 2024년 2월 21일

- 대항력: 있음

주의: 임차인 김OO(김 )은 대항력이 있으나, 보증금/차임에 대한 구체적인 상계 및 변제 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다. 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"과 "대항력있는 임차인" 정보 간에 해석상 주의가 요구됩니다.

* 등기부 현황 요약

- 토지 등기부: 여러 차례 소유권 이전 후, 2024년 2월 21일 김인자 명의의 전세권 설정(180,000,000원, 말소기준권리)이 있으며, 2025년 12월 30일 김인자 명의의 임의경매 개시결정(180,000,000원)이 등기되었습니다. 전세권은 말소기준권리로, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

- 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 현황을 보이며, 김인자 명의의 전세권(180,000,000원, 말소기준권리)이 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계: 180,000,000원 (김인자 명의 전세권 및 임의경매 관련)

1.3. 상권분석

본 물건은 주택 및 소규모 상가가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 "광한루"가 소재하여 관광객 유동이 있을 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 "벨라지오1동"으로 표기된 연립주택(2019년 건축)이며, 본 물건(단독주택, 1977년 건축)과는 주택 유형 및 건축 연도에서 차이가 있습니다. 해당 연립주택의 최근 거래가는 2026년 2월 112,000,000원 ~ 2026년 6월 120,000,000원 선에서 형성되었습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 남원시는 인구 감소 및 고령화 추세를 보이고 있으며, 이는 지역 상권 전반에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 자세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 도로: 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김인자 씨는 대항력이 있어, 보증금 전액 변제 또는 합의가 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 임대인의 지위를 승계해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상충될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후: 본건 건물의 사용승인일이 1977년으로, 비교 대상 연립주택(2019년)에 비해 상당히 노후되었습니다. 이로 인해 유지보수 비용이 발생하거나, 추후 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용이 고려될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 미관지구, 가축사육제한구역(절대금지), 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 남원시 금동에 위치한 단독주택으로, 광한루 인근의 입지를 가지고 있습니다. 1977년 건축된 건물은 노후도가 상당하나, 토지 면적이 450㎡로 비교적 넓은 편입니다. 대항력 있는 임차인 존재와 건물 노후도는 주요 리스크 요인으로 작용하나, 이를 면밀히 검토하고 권리관계를 명확히 한다면 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 제시외 건물 및 수목도 포함되어 매각되므로, 이를 활용 방안도 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인근: "광한루"와 인접하여 관광객 관련 상업 시설 또는 숙박 시설로의 개발 잠재력 모색 가능.

* 넓은 토지 면적: 450㎡의 토지 면적을 활용하여 증축, 신축 또는 조경 공간 확보 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 재건축 시 토지 활용도 극대화 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 298,181,920원입니다.

주변 시세 자료로 제공된 연립주택(2019년 건축)의 거래가는 107,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로, 본건(단독주택, 1977년 건축)과는 유형 및 연식 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인(김인자, 보증금 180,000,000원)이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 인수 여부는 불확실합니다. 명확한 권리관계 확인 및 보증금 인수 여부가 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 208,727,000원 ~ 238,545,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 임차인과의 협의 결과, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 보증금 인수 및 명도 관련 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.