나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30000 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호 1-가) 는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층건물(사용승인:2022.09.01)내 제19층 1904호로서, - 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감 - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 민간임대사업임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30000 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1904호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 241,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2022년 9월 1일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "광주역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지이용계획 및 도로

본건 토지는 가장형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 약 30미터, 동측으로는 약 15미터, 남측으로는 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류, 소로2류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존 등기, 우리은행 근저당권(말소), 박승남 주택임차권(말소), 주택도시보증공사 강제경매(말소) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

을구에 등기된 우리은행 근저당권 56,520,000원, 박승남 주택임차권 185,300,000원, 그리고 갑구에 등기된 주택도시보증공사 강제경매 185,300,000원은 모두 말소 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 241,820,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에는 주택도시보증공사(박 )이 보증금 185,300,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자(사업일자)는 2023년 4월 10일이며, 확정일자는 2022년 11월 18일입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 15일입니다.

임차인 박 의 경우, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로 진행됩니다. 따라서 매수인(낙찰자)이 인수하는 별도의 부담이나 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 현황

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 한 역세권 상업 및 업무지구의 성격을 띠고 있습니다. 과거에는 광주 최대 역세 상권이었으나, 터미널 이전 등으로 침체기를 겪기도 했습니다. 최근에는 오피스 빌딩들이 들어서면서 '오피스 역세권 상권'으로 변화하고 있으며, 철도 이용객 증가 추세와 함께 직장인을 겨냥한 업종이 활성화될 가능성이 있습니다.

4.2. 사업체 분포 및 특징

주변에는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 광주역 인근이라는 지리적 이점으로 인해 다양한 업종의 사업체가 입점해 있습니다. 식당업의 경우 대형 식당들이 많으므로, 틈새 시장을 공략하기 위해서는 특색 있는 메뉴나 경쟁력 있는 아이템이 필요할 수 있습니다. 또한 여행객 및 직장인을 위한 편의점, 카페, PC방 등과 같은 업종도 고려해볼 만합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설 정보

본건은 광주역한국아델리움 오피스텔의 19층 1904호로, 2022년 9월 1일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 20층, 지하 2층 건물입니다. 외벽은 제물치장 콘크리트 위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

광주역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다. NC백화점이 가까이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 용이하며, 신안동 먹자골목 등 다양한 식음료 시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광주역세권의 상업 및 업무 기능과 연계된 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 물건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가와 유사하거나 높은 수준입니다. 모든 권리가 말소될 예정이므로 법적 권리 관계는 명확하나, 채무 규모가 크다는 점은 해당 물건의 재무 건전성에 대한 간접적인 시사점을 줄 수 있습니다.

6.2. 시장 및 지역 요인

광주역 상권은 과거에 비해 다소 침체되었던 시기가 있었으며, 향후 달빛철도 개통 등 교통망 확충 계획에 따라 다시 활성화될 가능성도 있습니다. 그러나 이러한 개발 계획의 실현 여부와 그 파급 효과는 불확실성이 존재합니다. 또한, 오피스텔 및 상가 시장의 경쟁 심화 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근의 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 2022년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 상업지역에 위치하여 임대 수익 창출 가능성도 존재합니다. 다만, 높은 채무 총액과 향후 지역 개발 계획의 불확실성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역세권의 교통 요지에 위치하여 역 이용 및 대중교통 접근성이 우수함.

* 2022년 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며 현대적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 일반상업지역에 위치하여 상업 및 업무 기능과 연계된 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다. 현재 주변 시세에 대한 구체적인 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 하되, 낙찰률은 일반적으로 80% ~ 100% 수준에서 형성될 수 있습니다.

보증금 인수액이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 선인 약 204,850,000원 ~ 228,950,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 상황, 물건의 상태, 그리고 개인적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세를 파악하고, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.