나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8152 [1] 광주광역시 광산구 흑석동 738 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 하남3지구 내에 위치하며, 부근은 주로 근린생활시설, 다가구주택, 나대지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,2) 정방형의 주상나지임.

인접 도로상태

기호1)노폭 약 8미터의 포장도로에 2면이 접한 각지임. 기호2)노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) :제2종일반주거지역(2019-04-26), 지구단위계획구역(2019-04-26), 소로2류(폭 8m~10m) (2019-04-26)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경8152 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 흑석동 738

용도: 대지

토지면적: 234.70㎡ (약 71.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지만 경매 대상)

감정가: 542,157,000 원

1.3. 감정평가 요약

토지 이용상태: 정방형의 주상나지임.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한구역).

주변 환경: 근린생활시설, 다가구주택, 나대지 등이 혼재된 지역.

도로 상태: 약 8미터 포장도로에 2면 접합.

기타: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 광산구 흑석동 소재 하남3지구 내에 위치하고 있으며, 주변에는 주로 근린생활시설, 다가구주택, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 주변에 노폭 약 8미터의 포장도로에 2면이 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리인 을구 4번 근저당권(하나은행, 2022.02.16. 접수)보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액은 664,228,117원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 2번 순위 지상권 설정 등기(2017.06.07. 접수, 중소기업은행)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 지상권은 토지 전부를 대상으로 하며, 존속기간은 2017년 6월 7일부터 30년입니다.

3.3. 인수되는 권리 요약

* 지상권: 중소기업은행 (2017.06.07. 접수, 존속기간 2047.06.06.까지)

* 목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위 토지 전부.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 을구 4번 근저당권(하나은행) 외 갑구 2번, 갑구 3번, 갑구 4번 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 특별한 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, '기타참고사항'에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 하남3지구 및 주변 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 존재합니다. 그러나 상세한 상권 분석을 위해서는 보다 구체적인 업종, 유동인구, 경쟁 업체 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 개발 가능성

광주광역시 광산구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 하남3지구 역시 도시 계획에 따른 발전 가능성이 있습니다. 다만, 해당 토지의 개발 방향은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등의 용도지역 지정에 따라 결정될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 흑석사거리 인근에 위치하여 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다. 광주 도시철도 1호선 송정공원역과의 연계 가능성도 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 하남 홈플러스와 같은 대형마트 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

광산구에는 다양한 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으며, 신규 학교 설립 계획도 진행 중이어서 교육 환경은 점차 개선될 것으로 보입니다. 구체적인 학군 정보는 인근 학교의 배정 계획을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권 인수

본건 토지에는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권이 설정되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 큰 부담입니다. 지상권은 2047년 6월 6일까지 존속되므로, 토지 활용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역(전부제한구역): 가축 사육에 대한 제한이 있어 관련 사업 시 고려해야 합니다.

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역: 개발 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 흑석동에 위치한 대지로서, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권입니다. 이 지상권은 2047년까지 존속되므로, 토지 이용 및 개발에 있어 장기적인 제약을 동반합니다. 또한, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 규제 사항도 존재합니다. 임대 관계 미상 등 추가적인 현황 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 하남3지구 내 위치하여 개발 잠재력 보유.

* 교통: 도로 접근성 양호, 시내버스 노선 이용 편리.

* 가격: 감정가 대비 인수되는 지상권의 가치를 고려한 신중한 접근 필요.

9. 예상 입찰가

인수되는 지상권의 가치와 토지의 장기적인 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 본 보고서에서 제공되는 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 542,157,000원을 기준으로, 지상권으로 인한 가치 하락분 및 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.