나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102348 [1] 부산광역시 사하구 장림동 640-89 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 "장림시장" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 주상용건물, 시장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구(장림1지구) <도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 보록크조 스라브가 2층 주택건으로서 외벽: 외장 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

본건 1,2층 공히 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급ㆍ배수 설비, 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조 및 규모 별첨 '지적 및 건물개황도' 기호 (ㄱ,ㄴ) 2) 이용상태 기호(ㄱ): 주택증축분, 기호(ㄴ): 화장실 3)감정물건에 미치는 영향 기호(ㄱ,ㄴ): 구조 및 규모,용도 등을 고려할때 본건의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1.2-2.) 포함. 본건 1,2층 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102348 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

감정가: 58,750,800원

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 640-89

용도: 단독주택

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평) (1, 2층)

건물제시외면적: 24.48㎡ (약 7.41평)

총 건물면적 (건축물표제부 기준): 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함: 제시외 건물 (2-1, 2-2)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 58,750,800원

등기부채권 총액: 40,969,092원 (토지, 건물 합산)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 1, 2층 주택으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 "장림시장" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 주상용건물, 시장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 주거환경개선지구(장림1지구)<도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전 (박준영, 2005-07-06)

* 소유권 이전 (조정국, 2005-11-25, 매매)

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 14,852,824원, 2023-03-28, 말소기준권리)

* 가압류 (신한카드, 26,116,268원, 2025-06-25, 말소)

* 강제경매 (신한카드주식회사, 29,172,495원, 2025-12-30, 말소)

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 이전 (박준영, 2005-07-06)

* 소유권 이전 (조정국, 2005-11-25, 매매)

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 14,852,824원, 2023-03-28, 말소기준권리)

* 가압류 (신한카드, 26,116,268원, 2025-06-25, 말소)

* 강제경매 (신한카드주식회사, 29,172,495원, 2025-12-30, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-04-04

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 임차인이 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어, 실제 인수 또는 정산에 관한 불확실성이 존재하므로 면밀한 조사가 필요합니다.)

3.4. 권리 분석 결과

본 건은 채권자의 강제경매 신청으로 진행 중이며, 말소기준권리(KB국민카드 가압류, 2023-03-28) 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

다만, 등기부상 대항력 있는 임차인 안 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다.

보증금이 0원인 임차인의 경우, 실제 인수 또는 정산 문제가 복잡하게 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건 인근에는 장림시장을 중심으로 다양한 소매점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단독주택과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 시장 이용객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 인근 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택 거래 정보이며, 본건 '단독주택'과는 주택 유형 및 특성이 다소 상이할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보 (2026년 3월):

- 2013년 건축된 다세대 주택 (약 23.3㎡): 2800만원 ~ 2900만원

- 1980년 건축된 다세대 주택 (약 49.6㎡): 6300만원

4.3. 주변 시세 및 거래 동향

상기 다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 추정 시, 본건과 유사한 연식(1980년)의 49.6㎡ 다세대 주택이 6300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(총 건물면적 59.96㎡, 1982년 준공)의 감정가 5875만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건은 단독주택이며 토지 지분이 33㎡로 상대적으로 작다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 시세 분석 시 변동 요인이 될 수 있습니다.

다세대 주택의 경우, ㎡당 약 127만원 수준의 시세가 형성되어 있으나, 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 장림시장 등 전통시장 및 주변 상업시설 이용 가능.

* 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 분포 및 혐오시설 여부는 추가 현장 조사 필요)

5.2. 교육시설

* 장림초등학교, 신동아아파트 부근의 초중학교 접근 가능. (정확한 통학 거리 및 학군 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 기타 생활 인프라

* 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 법적 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 실제 점유 사유 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련 리스크

* 주거환경개선지구 지정은 향후 재개발 등 긍정적 요인이 될 수도 있으나, 개발 계획의 불확실성, 사업 지연, 또는 규제 강화 등의 부정적 요인으로 작용할 수도 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

* 1982년 준공된 건물로, 약 40년 이상의 노후된 건물입니다. 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높으며, 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 부산 사하구 장림동의 재래시장 인근에 위치한 단독주택으로, 소액 투자가 가능하며 주거환경개선지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치가 있습니다.

하지만, 대항력 있는 보증금 0원 임차인의 존재는 명도 및 정산에 있어 중대한 위험 요인으로 작용합니다.

7.2. 투자 적합성

* 소액으로 부동산 투자를 고려하는 투자자

* 명도 및 법적 분쟁 해결 능력이 있는 투자자

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 보고 투자하려는 투자자

에게 적합할 수 있습니다.

주의: 명도 관련 리스크가 매우 높으므로, 해당 리스크를 충분히 감내할 수 있는 투자자에 한해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

5천만원대 감정가로 소액으로 부동산 경매 투자를 시작할 수 있는 물건입니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 기대감.

* 장림시장 인근의 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

주변 유사 연식(1980년)의 다세대 주택(49.6㎡)이 6300만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(총 건물면적 59.96㎡, 1982년 준공)의 감정가 5875만원은 시장 가격 대비 합리적이거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 불확실성, 건물 노후도, 그리고 단독주택의 특성 등을 감안해야 합니다.

9.2. 입찰 전략 제언

본건의 예상 입찰가는 감정가 58,750,800원을 기준으로 하되, 임차인과의 협상 또는 명도 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 감정가의 100% ~ 110% 범위 (약 5,800만원 ~ 6,500만원) 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 위험을 감안하여 최저 5,500만원 ~ 6,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 임차인과의 협상 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.