나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102312 [1] 부산광역시 사하구 하단동 277-2 한신혜성아파트 101동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 대광고등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주거환경 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 당리역이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 25층건 내 101동 7층 703호호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지를 택지조성한 14필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 13~15미터 폭의 포장도로에 접하며 단지 내 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 전준욱)로부터 2026. 6. 16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102312 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 277-2 한신혜성아파트 101동 7층 703호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 25층 건물 내 101동 7층 703호

사용승인일: 1996년 5월 7일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 138,000,000원

토지 면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

건물 면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 당리동 소재 대광고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 1호선 당리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 25층 건물 중 101동 7층 703호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 등입니다.

창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 단지 정보

아파트명: 한신혜성아파트

총 동수: 4동

총 세대수: 533세대

최고층: 25층

주차 대수: 총 129대 (지상 6대, 지하 11대)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

3. 권리분석

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3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2023년 7월 18일자 화성세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상, 주택임차권(전준욱, 110,000,000원)은 말소 처리되어 있습니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 곽

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2025년 2월 13일

배당신고일자: 2026년 2월 5일

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 대항할 수 없습니다.

임차인: 주택도시보증공사 (전 )

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 5일

확정일자: 2021년 10월 18일

배당신고일자: 2023년 12월 6일

대항력: 없음

권리분석: 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, HUG의 확약서 제출로 대항력은 없다고 판단됩니다.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택지대 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

더 큰 규모의 상업시설 이용을 위해서는 대중교통을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (정보 제공 범위 내)

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

인근에 대광고등학교가 위치해 있습니다.

초등학교, 중학교 등 기타 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 어린이놀이터, 휴게시설 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 인근 상가를 이용하거나 대중교통을 통해 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 임차인 전준욱의 권리에 대한 HUG 측의 입장을 명확히 한 것으로, 법적으로는 대항력이 없다고 판단되지만, HUG의 보증 이행 및 임차인과의 관계에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현 임차인 외에 추가적인 임대차 관계가 존재하는지 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인 곽 과 전 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

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9.

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 아파트 경매 건으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 현재 파악된 임차인들 또한 대항력이 없어 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 전 에 대한 확약서 내용과 그에 따른 절차 진행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

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10.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 단지입니다.

* 인근에 학교 등 교육시설이 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 권리분석상 명확하게 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 현재 파악된 임차인들의 보증금은 인수되지 않아 추가적인 자금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

본 물건과 동일 면적(59.91㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 3월 120,000,000원, 2026년 4월 128,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 138,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

제공된 자료에 따르면, 본 건의 전용면적은 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

9.2. 최저 매각 가격 대비

감정가 138,000,000원이며, 유찰 여부에 따라 최저 매각 가격은 변동될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

현재 시세를 고려할 때, 59.91㎡ 면적의 경우 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

HUG 관련 임차인의 확약서 내용에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 이루어진 후, 리스크 프리미엄을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 최근 거래 가격, 그리고 권리 상의 특이사항을 종합적으로 고려하여 125,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90.6% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.