나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100004 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사상구 덕포동 소재 "덕포초등학교" 남서측 인근에 위치하는 비룡벨로스텔라 101동 14층 1405호로서 주위는 아파트단지, 주택, 공장등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조철근콘크리트지붕 20층건인 101동 14층 1405호로서 - 외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인트 마감 - 내벽: 벽지, 타일 마감 - 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설, 화재탐지및경보시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역.가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

공동주택[아파트-도시형생활주택(원룸형)]으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산서부지원 2026타경100004 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층1405호

용도: 도시형생활주택

건물명: 비룡벨로스텔라

총 층수: 20층 (본건 14층)

사용승인일: 2020년 02월 17일

감정가: 239,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

토지 지분: 12.935㎡ (약 3.91평)

건물면적 (전용면적): 49.98㎡ (약 15.12평)

건물 지분: 49.98㎡ (약 15.12평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.4. 건축물 현황 (비룡벨로스텔라)

건축물 총괄표제부 요약:

주용도: 공동주택 (아파트-도시형생활주택-원룸형/오피스텔/제1종근린생활시설)

총 세대수: 143세대

최초 건축 허가일: 2018년 03월 22일

사용승인일: 2020년 02월 17일

총 연면적: 12,746.33㎡

건축물 표제부 요약 (101동):

주요 용도: 공동주택 (아파트(도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

지상 층수: 20층

1개 층당 호수: 8호

전유부 정보 (101동 1405호):

해당 동: 101동

해당 호수: 1405호

해당 층: 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "덕포초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(54m 이하), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)(6구역)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 08월 28일 접수된 사상구(부산광역시)의 압류(교통행정 과-82515)입니다.

3.2. 권리 내역

등기부등본상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 내역이 존재합니다.

- 소유권 이전 (2020-07-28)

- 가압류 (박남국, 2025-01-31) 86,659,400원

- 강제경매 (박남국, 2026-01-06) 91,659,937원 (본건 경매개시결정)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(2023-08-28) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 및 명도 대상이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변은 주택, 아파트 단지, 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 건물 내부에 제1종 근린생활시설 등이 포함되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. "덕포초등학교" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 덕포초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

주변 아파트 단지 및 주택가 형성을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 기타 고려사항

비행안전제6구역으로 지정되어 있어 항공기 운항으로 인한 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 있는지, 명도에 어려움이 없을지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 복합 용도 건물: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물로, 각 용도별 이용 주체 간의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공장지대 인접: 주거 지역과 공장이 혼재된 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 건축물 관련 제한: 가로구역별 최고 높이 제한, 비행안전구역 지정 등으로 인해 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치한 비룡벨로스텔라 101동 14층 1405호 도시형 생활주택입니다. 2020년 2월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 임대 관계 미확인 등은 주의가 필요합니다. 주변 환경, 교통, 교육 여건을 고려할 때 주거용으로서의 가치는 있으나, 공장 지대 인접 및 비행안전구역 지정 등은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 없음

* 도시형 생활주택으로 1~2인 가구의 꾸준한 수요 기대

* 덕포초등학교 인근으로 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

제공된 주변 "연립, 다세대, 빌라" 매매 정보의 가격은 본건 "도시형생활주택"의 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 빌라들의 면적 대비 가격이 평당 약 416만원 ~ 533만원 수준인 반면, 본건의 감정가는 49.98㎡ (약 15.12평)에 대해 239,000,000원 (약 1,580만원/평)으로 산정되었습니다. 이는 감정가가 주변 빌라 시세와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다.

이러한 시세 정보의 괴리를 볼 때, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 "비룡벨로스텔라" 또는 인근의 유사한 "도시형생활주택" 또는 "소형아파트"의 실거래가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

현재 감정가(239,000,000원)를 기준으로 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)을 적용할 경우, 예상 입찰가 범위는 대략 167,300,000원 ~ 191,200,000원 사이가 될 수 있습니다. 그러나 이는 감정가가 시장 가치를 적절히 반영하고 있다는 가정 하에 산정된 것으로, 실제 시장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 감정가 외에 인근 유사 물건의 최신 실거래가를 면밀히 조사하여 합리적인 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

본 물건은 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자 확인 및 명도 가능성을 반드시 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.