나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경4 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 259-92 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '반송1주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다새대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 마감, 창호 : 샤시창구조 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 보여짐.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보 및 경보시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내의 사다리형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 8~9미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2026타경4 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 259-92 3층 301호

용도: 연립주택

건물 면적: 70.52㎡ (약 21.33평)

토지 면적: 52.93㎡ (약 15.99평)

토지 지분: 52.93㎡ (약 15.99평)

건물 지분: 70.52㎡ (약 21.33평)

감정가: 112,000,000원

1.3. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호

사용 승인일: 1990년 09월 20일

주요 용도: 공동주택 (연립주택)

내 외부 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅, 내벽 - 벽지, 창호 - 샤시

1.4. 설비 내역

급배수 및 위생설비

화재경보 및 경보시설

도시가스 개별난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '반송1주민센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

남동측으로 약 8~9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

남서하향의 완경사지대 내에 위치한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2016년 03월 31일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 55,000,000원)입니다. 이 권리는 말소기준권리로서 경매 절차에 따라 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(을7, 갑3, 갑6 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 매수인은 인수되는 55,000,000원의 근저당권을 포함하여 본건 부동산을 취득하게 됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1990-12-08)

* 갑2: 소유권이전 (서정우, 2016-03-31)

* 을5: 근저당권 (농협은행주식회사, 55,000,000원, 말소기준권리, 인수됨)

* 을7: 근저당권 (주식회사 엔씨파이낸스대부, 65,000,000원, 말소)

* 갑3: 가압류 (주식회사 디지비캐피탈, 29,949,065원, 말소)

* 갑6: 임의경매 (농협은행, 43,077,186원, 말소)

등기부채권 총액: 149,949,065원 (말소 기준권리 금액 제외 시, 소멸되는 채권 합계: 94,949,065원)

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인하여 대항력 유무 및 인수되는 보증금이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여, 주변 상업 시설보다는 주거 환경에 특화되어 있습니다.

인근의 '반송1주민센터'를 통해 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있으며, 생활 편의 시설은 다세대 및 단독주택 단지 내 상가, 또는 인근 지역 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변에 부산반송초등학교가 위치하고 있으며, 반송천이 인근에 흐르는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* '반송1주민센터' 인근 위치

* 주변 주택 단지 내 소규모 편의시설 이용 가능

5.2. 교육시설

* 부산반송초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의원 정보는 제공되지 않았으나, 반송동 지역의 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교통시설

* 시내버스 정류장 인근 위치

* 차량 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 근저당권

본건은 말소기준권리인 농협은행의 근저당권 55,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 추가적인 인수 비용이 발생함을 의미하며, 향후 채무 상환 또는 승계에 대한 부담이 있습니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 존재하며 대항력을 갖춘 임차인이 있을 수 있습니다. 이 경우 명도에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 사항

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 지상권이 설정되어 있다면 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가(112,000,000원)는 제시된 최근 거래 사례(최고 49,000,000원) 대비 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 감정의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사하며, 실제 낙찰가는 감정가보다 낮아질 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치한 연립주택으로, 주택가 밀집 지역 내에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 도로 접근성도 보통 수준이며, 부산반송초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 말소되지 않는 근저당권 55,000,000원이 매수인에게 인수되며, 미확인 임대차 관계 및 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다.

가장 큰 특징은 감정가(112,000,000원)와 최근 실거래가(최고 49,000,000원) 간의 현저한 차이입니다. 이는 시장 조사 및 현장 확인을 통해 감정가의 적정성을 반드시 재검토해야 함을 의미하며, 인수되는 근저당권을 고려할 때 총 매수 비용이 상당할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 지역 내 주택 수요를 기반으로 합니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 가격 조정의 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 감정가 적정성 검토 및 인수되는 채무 부담 고려 필수)

* 주택으로서의 기본적인 기능(구조, 설비)은 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 실거래가, 그리고 인수되는 근저당권(55,000,000원)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 최근 매매 사례에서 가장 높은 가격은 50.37㎡ 면적의 주택이 49,000,000원에 거래된 사례입니다. 이를 기준으로 면적을 환산하면 약 68,600,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

만약 본건의 실질 시장 가치를 68,600,000원으로 본다면, 인수되는 근저당권 55,000,000원을 제외한 입찰가는 약 13,600,000원이 됩니다. 이는 감정가와 큰 차이를 보입니다.

반면, 감정가 112,000,000원을 시장 가치로 본다면, 인수되는 근저당권을 고려한 적정 입찰가는 약 57,000,000원 (112,000,000원 - 55,000,000원)이 됩니다.

두 시세 추정치 간의 큰 차이와 미확인 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 수준을 감안하여, 인수되는 근저당권을 고려한 총 매수 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원 으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 가격이며, 낙찰 후 인수되는 55,000,000원의 근저당권을 고려한 총 매수 비용은 95,000,000원이 됩니다. 이 총 매수 비용이 본건의 실질 시장 가치 범위 내에 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.